Ik heb de meetinstructie NVM niet gevolgd en word aansprakelijk gesteld. Hoe wordt de schade berekend?

U hebt als makelaar de meetinstructie NVM niet gevolgd, waardoor er bij een woning op Funda een verkeerde woonoppervlakte stond vermeld. U wordt voor het foutief vermelde woonoppervlak door de koper van de woning aansprakelijk gesteld. Hoe vindt de schadeberekening plaats? Ik schets enkele voorbeelden en geef een eindconclusie.

NEN-2580-meetinstructie

In 2010 is de ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen’ opgesteld door onder andere makelaarsverenigingen NVM, VBO Makelaar en VastgoedPRO. Makelaars die zijn aangesloten bij die verenigingen dienen de oppervlakte van een woning te meten volgens de NEN-2580-meetinstructie.

Uitspraken

Uitspraak Rechtbank Den Haag 11 september 2013

Op 11 september 2013 heeft de Rechtbank Den Haag voor het eerst geoordeeld dat een bij NVM aangesloten verkopend makelaar, ten opzichte van de koper van een woning, aansprakelijk is. De verkopend makelaar heeft de door NVM voorgeschreven meetinstructie met betrekking tot de woonoppervlakte niet gevolgd.

Na koop en levering van de woning, bleek dat de woning (60 m² – 51,9 m² =) 8,1 m² kleiner was dan op de website Funda stond vermeld. De aankoopprijs bedroeg € 110.000,00. De koper stelde de verkopend makelaar met succes aansprakelijk. Dit was destijds opmerkelijk omdat de verkopend makelaar natuurlijk géén contractuele relatie had tot de koper. Ook had de koper geen directe relatie tot NVM en haar gedragsregels. De juridische grondslag voor de vordering tot schadevergoeding van de koper was dan ook een onrechtmatige daad.

De Rechtbank Den Haag achtte het redelijk om de door de koper geleden schade vast te stellen, voornamelijk aan de hand van de gemiddelde vierkante meterprijs, vermenigvuldigd met het verschil tussen de opgegeven en de daadwerkelijke vierkante meters woonoppervlakte. Dit leidde in die zaak tot een schadebedrag van € 14.850,-, dat wegens andere factoren naar beneden werd bijgesteld tot € 12.000,-.

Vooral vanuit de makelaarskant is er kritiek gekomen op deze berekening van de door de koper geleden schade. Dit heeft behoorlijk wat gerechtelijke uitspraken teweeg gebracht. Enkele daarvan treft u hieronder aan.

Uitspraak Hoge Raad 22 februari 2019

Nadat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 28 november 2017, in een andere maar gelijksoortige zaak, op dezelfde wijze de door koper geleden schade vaststelde, oordeelde de Hoge Raad op 22 februari 2019 anders.

De omvang van de schade die kopers hebben geleden, dient anders te worden bepaald. Namelijk door de situatie waarin de koper verkeert te vergelijken met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd, wanneer de makelaar zich aan de meetinstructie NVM zou hebben gehouden. In dat geval zou de juiste woonoppervlakte, namelijk 124 m², in de verkoopinformatie vermeld hebben gestaan, in plaats van de foutieve 150m². Ook in die denkbeeldige situatie zou de woning immers niet een woonoppervlakte van 150 m² hebben gehad.

Het oordeel van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden:

“Dat de schade dient te worden bepaald door het waardeverminderende aspect als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 124 m² in plaats van de in de verkoopbrochure vermelde woonoppervlakte van 150 m² is volgens de Hoge Raad onjuist.” De uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd vernietigd en de zaak werd ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar een ander gerechtshof.

Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 augustus 2019

In weer een andere zaak had een makelaar uit Veldhoven in de verkoopbrochure vermeld dat de woonoppervlakte van een in oktober 2013 aangekochte woning 105 m² zou bedragen, maar dat bleek later slechts 88 m² te zijn. Op 20 augustus 2019 oordeelde het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch in haar tussenarrest weinig verrassend in overeenstemming met eerdergenoemde uitspraak van de Hoge Raad. De zaak bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch loopt nu nog steeds omdat een deskundige (een makelaar) moet worden benoemd om de door de koper geleden schade vast te stellen. Het hof acht voorshands de volgende aannames gerechtvaardigd bij het onderzoek:

1. Koper zou zich bij een juiste voorstelling van zaken niet als gegadigde voor deze woning hebben gemeld.
2. Koper zou bij een juiste voorstelling van zaken een woning hebben gekocht, in een soortgelijke wijk in Veldhoven, die vergelijkbare eigenschappen en voorzieningen heeft, maar afmetingen heeft van 100 m² (of iets meer).

Het hof is voornemens aan de te benoemen deskundige de volgende vragen voor te leggen:

1. Wilt u een representatief aantal woningen (referentiepanden) van 100 m² (of iets meer) beschrijven, die vergelijkbaar zijn (wat betreft relevante eigenschappen en voorzieningen, zoals locatie en staat van onderhoud), in een soortgelijke wijk in Veldhoven?
2. Wilt u de marktwaarde van deze woningen bepalen per oktober 2013 en per de datum van uw rapport?
3. Wilt u de marktwaarde van de woning van koper bepalen per de datum van uw rapport?

Conclusie

Hoewel er in de laatst besproken gerechtelijke procedure nog geen einduitspraak is – en misschien komt die er ook wel niet vanwege een schikking tussen de partijen – lijkt het er vooralsnog op dat de veranderende schadeberekening in de rechtspraak gunstig is voor makelaars en ongunstig voor kopers.

In de praktijk is het namelijk heel goed mogelijk dat een iets kleinere, maar gelijksoortige woning in eenzelfde wijk (ongeveer) dezelfde marktwaarde heeft als een iets grotere woning. Bij de aan- en verkoop van woning komt het ook vaak aan op het gevoel dat kopers bij een bepaalde woning hebben. Dit is ook het argument/verweer wat makelaars in gerechtelijke procedures steeds opvoerden; de koper had de woning toch wel gekocht, ook als hij/zij op de hoogte was geweest van het juiste aantal vierkante meters woonoppervlakte. Kortom, dat de woonoppervlakte van ondergeschikt belang is en dat het niet rechtvaardig is om de niet daadwerkelijk aangekochte vierkante meters van de koopprijs af te trekken.

Lagere schadeberekeningen in de toekomst

Het ligt zodoende in de lijn der verwachting dat de schadeberekeningen in de toekomst relatief lager zullen uitvallen dan in het verleden. Heeft u nog vragen?  Neem dan contact op met de advocaten van de sectie bouw- en vastgoed van TRC Advocaten.