In Nederland kennen we twee typen bedrijfsruimten: de 290 en overige bedrijfsruimte. Het verschil hiertussen is niet altijd even duidelijk. Toch zijn deze verschillen van wezenlijk belang. Zo kan een verkeerde keuze de huurder sterker laten staan dan u had verwacht. Ook kan een onjuiste keuze consequenties hebben voor de huurprijs. Benieuwd naar de meest cruciale verschillen? U leest ze hieronder.
De 290-bedrijfsruimte is genoemd naar het desbetreffende artikel waarin dit type bedrijfsruimte omschreven wordt. Grofweg gaat het bij dit type om winkels, cafés, restaurants en hotels. Ook fietsenmakers en supermarkten vallen hieronder. Net als kleinhandelsbedrijven, ambachtsbedrijven en horeca dus.
Het andere type bedrijfsruimte, de overige bedrijfsruimte, wordt ook wel 230a-bedrijfsruimte genoemd. Dit type wordt ‘overige’ genoemd omdat het niet onder de omschrijving van 290-bedrijfsruimte valt. Eenvoudig te onthouden en daardoor ook logisch. Denk bij dit type aan fabrieken, kantoren en magazijnen. Ook loodsen, sportscholen en congrescentra mogen niet aan dit lijstje ontbreken. Over het algemeen is dit type bedrijfsruimte, dat ook als overige bedrijfsruimte wordt aangeduid, niet publiek toegankelijk. Ook ontbreekt een verkooppunt ten opzichte van het publiek..
Het verschil tussen de twee soorten bedrijfsruimten is niet altijd even duidelijk (te maken). Wat te denken van bijvoorbeeld een zonne- en nagelstudio? We zeggen dat dit als overige bedrijfsruimte moet worden gekwalificeerd, omdat de hier verrichte activiteiten als een vrij beroep moeten worden aangemerkt. Een kapsalon waar u alleen op afspraak terecht kunt, wordt daarentegen weer als 290-bedrijfsruimte gekwalificeerd. De reden hiervoor is dat het hier - volgens lagere rechtspraak dan - om een ambacht gaat. Nu hoor ik u denken: ‘Maakt dit nu echt uit?’.
Het verschil tussen beide typen bedrijfsruimten is van groot belang. Ten aanzien van 290-bedrijfsruimte gelden immers hele andere en vaak (semi) dwingendrechtelijke bepalingen dan bij overige bedrijfsruimten.
Met dwingendrechtelijke bepalingen worden bepalingen bedoeld waar u niet vanaf kunt wijken. Doet u dat toch, dan gelden toch de bepalingen uit de wet, of de voor de huurder meest gunstige bepaling(en). Spreekt u bij 290-bedrijfsruimte bijvoorbeeld een huurperiode van drie jaar af, dan kan de huurder de verhuurder daaraan houden. Echter, de verhuurder de huurder weer niet, omdat de wetgever (semi-dwingend) uitgaat van een huurperiode van (telkens) vijf jaar.
Ik heb hiervoor al een belangrijk verschil genoemd. Dit verschil zit hem in de duur van de huurovereenkomst. Hoe zit dat dan bij overige bedrijfsruimte?
Bij overige bedrijfsruimte kunt u iedere periode overeenkomen die u wilt. Of u nu een duur van twee weken, drie maanden, vier jaar of één van onbepaalde tijd afspreekt; de wetgever vindt het allemaal goed. Bij 290-bedrijfsruimte ligt dat heel anders. Daar kunt u alleen maar voor de duur van twee jaar, vijf jaar, tien jaar of een veelvoud van vijf jaar afspreken.
Een ander belangrijk verschilpunt zit hem in de mate van huurbescherming. Bij overige bedrijfsruimte kan de verhuurder tegen het einde van de looptijd (en met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn) de huur eenvoudig opzeggen. Hij hoeft daarvoor geen reden te hebben of te noemen. Bij 290-bedrijfsruimte ligt dat een stuk ingewikkelder. Daar kan een verhuurder alleen maar opzeggen als hij over een opzeggingsgrond beschikt. Die moet hij ook mededelen.
Het voert in dit verband te ver om uit te leggen wat onder een opzeggingsgrond moet worden begrepen, en welke er allemaal zijn, maar kort gezegd komt het erop neer dat de wetgever heeft bepaald dat de verhuurder een goede reden (grond) moet hebben om de huurverhouding met zijn huurder te beëindigen, ook al zit de eerste initieel afgesproken periode erop.
Ook op het punt van de huurprijs geniet de huurder van 290-bedrijfsruimte heel wat meer bescherming dan de huurder van overige bedrijfsruimte. Bij 290-bedrijfsruimte zal een verhuurder moeten aantonen dat de huur te laag is. Bovendien dient de verhuurder aan te tonen dat deze niet in overeenstemming met het geldende huurprijspeil ‘ter plaatse’ is. Daarnaast dient hij of zij de gang naar de rechter te maken indien de huurder weigert in te stemmen met de door de verhuurder gewenste en aangekondigde huurverhoging. Bij overige bedrijfsruimte heeft de verhuurder het wat dat betreft een stuk makkelijker. Weigert de huurder in te stemmen? Dan kan hij - als drukmiddel - de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van de (dan nog resterende) looptijd van de huurovereenkomst.
Gebeurt dat laatste, dan is het - en dat is ook een belangrijk verschil - aan de huurder om de gang naar de rechter te maken, om een beroep op ontruimingsbescherming te doen. Dat moet de huurder doen, uiterlijk binnen twee maanden nadat de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd én de ontruiming heeft aangezegd. Doet hij dat niet binnen die twee maanden, dan moet hij vertrekken.
Bij 290-bedrijfsruimte moet de verhuurder de gang naar de rechter maken, in het geval hij heeft opgezegd en de huurder weigert aan de opzegging gehoor te geven. Het proces-initiatief ligt hier dus bij de verhuurder.
De beweegreden achter deze verschillen is niet zo moeilijk te bedenken. Bij 290-bedrijfsruimte is de huurder voor zijn omzet en broodwinning volstrekt afhankelijk van het gehuurde. Ook is het zo dat een huurder vaak nogal wat investeringen moet plegen alvorens hij het gehuurde kan aanwenden voor zijn ‘zaak’, zijn bedrijfsactiviteiten. De wetgever heeft die belangen (die investeringen) willen beschermen. Hierdoor is de rechtspositie van de huurder van 290-bedrijfsruimte beter beschermd. In het bijzonder waar het de duur en de mogelijkheden tot beëindiging van de huurovereenkomst betreffen.
Om dit toe te lichten kom ik nog even terug op het hiervoor gegeven voorbeeld van de zonne- en nagelstudio.
In een zaak die nog niet zo lang bij de rechter speelde – zie ECLI: NL: GHDHA: 2019: 266 - hadden partijen ‘het gehuurde’ als 290-bedrijfsruimte gekwalificeerd. De rechter oordeelde evenwel dat ‘het huurregime van artikel 7: 230 a BW’ van toepassing was, en dat het gehuurde als overige bedrijfsruimte moest worden gekwalificeerd. Wat was hiervan het gevolg? De huurder werd niet-ontvankelijk in zijn verzoek tot ontruimingsbescherming geoordeeld. Dit onder meer omdat hij “al een jaar wist dat de ontruiming naderde maar geen actie had ondernomen om de aard van de overeenkomst vast te laten stellen”. Daarnaast was hij ook “niet aantoonbaar op zoek gegaan naar een ander pand”.
Dat ‘stilzitten’ kwam de huurder dus duur te staan.
Het is dus van groot belang – dat laat deze uitspraak ook zien - om het gehuurde goed te kwalificeren in huurrechtelijke zin. Zit u er met uw kwalificatie naast, dan kan dat grote gevolgen hebben. Mocht u twijfelen of u uw huurovereenkomsten juist classificeert? Laat deze huurovereenkomsten dan gerust door TRC Advocaten bekijken.