Veel huurders van bedrijfsruimten hebben inmiddels aanspraak gemaakt op vermindering van de huurprijs in verband met de schade (omzetverlies) die zij lijden door de coronamaatregelen. In veel gevallen hebben huurders en verhuurders onderlinge afspraken weten te maken over de huurprijs(wijziging), in andere gevallen is geen overeenstemming bereikt en zijn gerechtelijke procedures gestart. Sinds de Rechtbank Den Haag op 21 januari 2021 een eerste vonnis in een bodemprocedure over vermindering van de huurprijs vanwege de coronacrisis wees, zijn er inmiddels meerdere uitspraken gevolgd. Een goed moment op een voorlopige balans op te maken. In deze blog bespreekt Geert enkele onderwerpen die een rol hebben gespeeld in de beoordeling van vorderingen tot het verkrijgen van huurprijsvermindering.
Bij de beoordeling van vorderingen van huurders tot verkrijging van huurprijsvermindering speelt in veel procedures het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden een belangrijke rol. Er is sprake van onvoorziene omstandigheden als zich omstandigheden voordoen die partijen bij een overeenkomst, in dit geval de partijen bij een huurovereenkomst, niet hebben verdisconteerd. Op vordering van een partij bij de huurovereenkomst geven onvoorziene omstandigheden een rechter de bevoegdheid om een overeenkomst te wijzigen of geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dat kan de rechter dan met terugwerkende kracht doen.
Onvoorziene omstandigheden die de rechter die bevoegdheid geven kunnen niet lichtvaardig aangenomen worden, want zij dienen van zo’n aard te zijn dat een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verwacht mag worden. Voor het aannemen van een bevoegdheid voor een rechter om de huurprijs te verminderen (wijzigen) op grond van onvoorziene omstandigheden geldt derhalve een streng criterium. De rechtbank Gelderland heeft in twee recente uitspraken van 17 februari 2021 en van 10 maart 2021 overwogen dat er een hoge drempel is voor het aannemen van zo’n bevoegdheid en dat een beoordeling op grond van dat criterium voor een rechter tot terughoudendheid noopt.
Een algemene regel dat de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus onvoorziene omstandigheden vormen valt niet aan te nemen. Per huurovereenkomst zal dat telkens opnieuw beoordeeld moeten worden aan de hand van de omstandigheden van het geval, niet in de laatste plaats aan de hand van het moment van het sluiten van de huurovereenkomst en de wetenschap die de partijen daarbij op dat moment hadden.
Uit de gepubliceerde uitspraken van rechters blijkt dat veel rechters ondanks het strenge criterium tot het oordeel komen dat de overheidsmaatregelen en de gevolgen ervan voor de huurders onvoorziene omstandigheden vormen die tot een wijziging van de huurovereenkomst nopen.
Uit uitspraken waarin een huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wordt gewijzigd blijkt dat rechters vaak tot uitgangspunt nemen dat de gevolgen van die onvoorziene omstandigheden niet voor rekening van één partij (de huurder) dienen te komen, maar tussen de huurder en verhuurder dienen te worden verdeeld. Bij volledige sluitingen van ondernemingen worden de gevolgen in meerdere uitspraken gelijkelijk (50/50) verdeeld.
Als voorwaarde voor het toewijzen van een vordering van de huurder tot huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden wordt door rechters van huurders wel verwacht dat zij objectieve gegevens overleggen over de jaren 2019 en 2020 waaruit de gevolgen voor de omzet van de ondernemingen van de huurders blijken.
In enkele uitspraken wordt bij het bepalen van de wijziging van de huurovereenkomst ook rekening gehouden met financiële overheidsmaatregelen, zoals de NOW regeling en de TVL (toeslag vaste lasten). De Rechtbank Amsterdam vond in haar vonnis van 9 maart 2021 dat de NOW buiten beschouwing dient te worden gelaten, omdat die niet verstrekt is voor de huurlasten. De TVL dient wel in de beoordeling betrokken te worden omdat die (deels) bedoeld is ter dekking van de huurverplichtingen. Een huurder doet er dan ook goed aan om inzichtelijk te maken of er een TVL is aangevraagd en verkregen en voor welk deel die betrekking heeft op de huurverplichtingen. De huurder in de zaak die de Rechtbank Amsterdam beoordeelde deed dit laatste niet, zodat de Rechtbank de volledige TVL (ten nadele van de huurder) in de beoordeling betrok.
De Rechtbank Amsterdam hanteerde in het vonnis van 9 maart 2021 een duidelijke formule voor de berekening van de wijziging van de huurprijs, namelijk de volgende formule: oude huurprijs minus percentage omzetdaling gedeeld door twee = gewijzigde huurprijs. Dus als de omzetdaling 60% is dan wordt de oude huurprijs met 30% verminderd om de gewijzigde huurprijs te krijgen. Of die formule breder gehanteerd zal worden door rechters zal dienen te blijken.
In veel procedures is de vraag aan de orde gekomen of de overheidsmaatregelen een gebrek vormen in de zin van artikel 7:204 BW en of dat gebrek op grond van artikel 7:207 BW recht geeft aan de huurder op huurprijsvermindering vanwege verminderd huurgenot.
Op basis van de wetsgeschiedenis van artikel 7:204 BW nemen veel rechters aan dat de overheidsmaatregelen en de gevolgen ervan voor de ondernemingen van de huurders een gebrek vormen als bedoeld in dat artikel.
In huurovereenkomsten komen bedingen voor die een vordering tot schadeloosstelling van de huurder op grond van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW uitsluiten. Bijvoorbeeld in ROZ modellen voor huurovereenkomsten komt zo’n beding voor. In de jurisprudentie is nog niet volledig uitgekristalliseerd in hoeverre een beroep van een verhuurder op zo’n beding stand zal houden. Bij de beoordeling van een beroep op zo’n beding speelt namelijk de vraag een rol of dat door partijen afgesproken beding wel de strekking heeft om vorderingen van huurders die verband houden met coronamaatregelen uit te sluiten. Daarnaast kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de huurder er met succes een beroep op kan doen dat de verhuurder zich op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet op die uitsluiting kan beroepen.
Een beroep van een huurder op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid werd overigens door de Rechtbank Gelderland in haar vonnis van 17 februari 2021 afgewezen, omdat (i) de huurder al vanaf 2017 de huur niet correct en volledig betaalde, (ii) de huurder haar omzetverlies niet had onderbouwd en (iii) de huurovereenkomst al voor de coronacrisis door de verhuurder was opgezegd.
Uit de recent gewezen uitspraken van rechters volgt dat de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis door rechters veelal als onvoorziene omstandigheden en/of gebrek worden aangemerkt. Huurders maken derhalve een reële kans op een vermindering van de huurprijs als hun onderneming door de overheidsmaatregelen geheel of gedeeltelijk gesloten diende te blijven, althans substantieel omzetverlies kende. Zo’n wijziging kan dan in geval van onvoorziene omstandigheden met terugwerkende kracht plaatsvinden, dus ook voor (perioden van) het jaar 2020. In geval van een gebrek kan de geleden schade (verminderd genot) ook voor die periode gevorderd worden. Huurders dienen voor verkrijging van die wijziging/schadevergoeding wel objectieve gegevens te verstrekken waaruit het omzetverlies blijkt, alsmede dienen huurders er rekening mee te houden dat de TVL in de berekening van de wijziging/schade zal worden betrokken voor zover die betrekking heeft op de huurbetalingsverplichtingen.