Het huis is meestal het grootste gezamenlijke bezit. Dat maakt de afwikkeling niet eenvoudig. Wie blijft, wie vertrekt en wat betekent dit financieel, juridisch en fiscaal? Een doordachte aanpak voorkomt onaangename verrassingen en helpt beide partijen op weg naar een nieuwe start.
Welke regels gelden, hangt af van de vorm van uw relatie. Bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap zonder voorwaarden en vóór 2018 viel de woning automatisch in de gemeenschap van goederen. Sinds 2018 geldt de beperkte gemeenschap van goederen. Alleen wat tijdens het huwelijk is opgebouwd, valt daarin. Bezittingen van vóór het huwelijk of verkregen via erfenis of schenking blijven in principe privé.
Zijn er huwelijkse voorwaarden, dan bepalen die wat met de woning gebeurt. Soms staat de woning slechts op naam van één van de partners, of is er sprake van een verrekenbeding. De exacte afspraken zijn richtinggevend en kunnen grote invloed hebben op de uitkomst. Voor samenwoners geldt: zonder contract is diegene eigenaar die in het Kadaster als zodanig staat ingeschreven. Met een notarieel samenlevingscontract kan daar van worden afgeweken.
De hypotheek is een apart verhaal. Staat die op beider naam, dan bent u beiden hoofdelijk aansprakelijk, ook als de woning niet gezamenlijk eigendom is. De bank kan dan van ieder van u de volledige betaling opeisen, zolang er geen officiële wijziging in de hypotheekakte is doorgevoerd.
Voor de verdeling moet er over de waarde van de woning overeenstemming bestaan. Dat kan via de WOZ-waarde, maar vaak kiezen partijen voor een taxatie door een onafhankelijke taxateur. Dat levert doorgaans een eerlijker resultaat op, zeker wanneer één partner de ander wil uitkopen.
Met de vastgestelde waarde wordt gekeken naar de hypotheekschuld. Bij overwaarde ontstaat er vermogen dat verdeeld moet worden. Wie in de woning blijft, betaalt de ander doorgaans de helft van die overwaarde uit. Bij onderwaarde – wanneer de hypotheek hoger is dan de waarde – moet ook de restschuld gedeeld worden. Dat kan een zware last zijn, zeker als een van de partners verder wil met een nieuwe woning.
Er moet bij de verdeling van de over- of onderwaarde steeds aandacht zijn voor de vraag of een van de partners investeringen heeft gedaan die verrekend moeten worden, bijvoorbeeld wanneer met privévermogen in de woning is geïnvesteerd.
In de praktijk zijn er drie mogelijkheden.
De fiscus kijkt mee. Zo heeft de vertrekkende partner nog maximaal twee jaar recht op hypotheekrenteaftrek voor zijn of haar aandeel, ook al woont diegene er niet meer. Daarnaast geldt de bijleenregeling: wordt de woning met overwaarde verkocht, dan moet dat bedrag binnen drie jaar in een nieuwe woning worden geïnvesteerd om de renteaftrek te behouden.
Omdat er zoveel tegelijk speelt, is deskundige begeleiding onmisbaar. Een gespecialiseerde advocaat helpt u om zaken helder te krijgen, ondersteunt bij het maken van afspraken of voert indien nodig een procedure.
Indien u er samen uit kunt komen, zal de advocaat uw afspraken officieel vastleggen: bij gehuwden in een echtscheidingsconvenant, bij samenwoners in een vaststellingsovereenkomst.
De vraag wat er met de woning gebeurt bij een scheiding is meer dan een financiële rekensom. Wie het traject zorgvuldig doorloopt, met oog voor de juridische, fiscale en persoonlijke kant, maakt van een moeilijke situatie een georganiseerd proces. Zo ontstaat er ruimte voor waar het uiteindelijk om draait: een nieuw begin.