De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (hierna: “de Wkb”) treedt naar alle waarschijnlijkheid op 1 januari 2022 stapsgewijs inwerking. Dat hebben de Vereniging Nederlandse Gemeenten en minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in november 2020 te kennen gegeven.
Deze toekomstige wet heeft ingrijpende gevolgen voor de bouwpraktijk. Onder meer de aansprakelijkheid voor bouwfouten van een aannemer wordt met deze regelgeving uitgebreid. Een aannemer kan na de inwerkingtreding bijvoorbeeld niet langer volstaan met het verweer dat de opdrachtgever het gebrek had moeten ontdekken bij de oplevering van het bouwwerk. De aannemer zal voortaan moeten aantonen dat het gebrek niet aan hem valt toe te rekenen.
Tot 2024 zullen de bepalingen uit de Wkb alleen voor eenvoudige bouwwerken, zoals eengezinswoningen en kleine utiliteitsbouwwerken gaan gelden. De verwachting is dat de regelgeving vanaf 2025 ook voor andere bouwwerken gaat gelden.
Wellicht lijkt de inwerkingtreding van de Wkb nog enigszins toekomstmuziek, maar sommige regelgeving treedt na de inwerkingtreding al direct in werking.
De toekomstige regelgeving omtrent de waarschuwingsplicht en het opleverdossier is vanaf de inwerkingtreding onmiddellijk van toepassing op alle nog niet opgeleverde eenvoudige bouwprojecten. Eenvoudige bouwprojecten die reeds voor de inwerkingtreding van 1 januari 2022 zijn aangevangen maar die pas na die datum worden opgeleverd, worden aldus door de Wkb geraakt.
Minister Ollongren heeft aangegeven dat er wellicht nog een specifieke bepaling van overgangsrecht komt om de directe inwerkingtreding van deze regelgeving te voorkomen. Een dergelijke bepaling is er echter vooralsnog niet.
Bij aanneming van een bouwwerk dient de aannemer de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever. De toekomstige wet bepaalt dat de waarschuwing voortaan schriftelijk en ondubbelzinnig moet geschieden. De aannemer dient de opdrachtgever bij de waarschuwing tevens tijdig te wijzen op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst.
Indien de opdrachtgever de opdracht, ondanks een schriftelijke en ondubbelzinnige waarschuwing, niet wil wijzigen doet de aannemer er verstandig aan om de opdrachtgever een verklaring te laten afgeven alvorens de bouw te vervolgen. In deze verklaring dient te worden opgenomen dat de aannemer niet aansprakelijk gesteld zal worden voor de gevolgen waar hij de opdrachtgever op heeft gewezen.
Van de waarschuwingsplicht (genoemd in artikel 7:754 lid 2 BW) kan niet ten nadele van de consument-opdrachtgever worden afgeweken. Met een professionele opdrachtgever mag een aannemer wel afwijkende afspraken maken met betrekking tot deze waarschuwingsplicht. Deze afwijkende afspraken dienen dan wel uitdrukkelijk in de overeenkomst van aanneming te worden opgenomen.
Op grond van de toekomstige wet dient de aannemer gelijktijdig met de mededeling dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, een dossier aan de opdrachtgever te overleggen met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk.
Dat opleverdossier moet gegevens en bescheiden bevatten die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de uitgevoerde werkzaamheden.
In het opleverdossier dienen onder andere de tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, de gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk en een beschrijving van de toegepaste materialen, installaties en gebruiksfuncties van het bouwwerk te worden opgenomen.
Het is mogelijk om contractueel af te wijken van deze wettelijke verplichting, ook ten aanzien van een consument-opdrachtgever. De afwijkende afspraken dienen dan wel in de aannemingsovereenkomst te worden opgenomen.
Zie het Schema ‘Bouwen onder de Omgevingswet en Kwaliteitsborging’ (Rijksoverheid.nl) voor de stappen die opdrachtgevers, architecten, aannemers, kwaliteitsborgers en gemeenten op grond van de Wkb moeten doorlopen.
Het schema gaat uit van een regulier bouwproject, waarbij de opdrachtgever door zijn adviseurs een ontwerp laat maken en dit vervolgens aanbesteedt. Bij andere aanbestedingsvormen zullen dezelfde stappen moeten worden doorlopen, maar mogelijk door andere bij de bouw betrokken partijen.
Heeft u verder nog vragen over de gevolgen van deze toekomstige regelgeving? Dan kunt u zich daarvoor wenden tot de advocaten van de sectie Bouw en Vastgoed van TRC Advocaten.