Mag de overheid een perceel grond exclusief aan één partij te koop aanbieden of moet zij alle gegadigden een kans bieden om het perceel te kopen? Met andere woorden: moeten alle potentiële partijen een gelijke kans krijgen bij gronduitgifte door de overheid? Over deze vraag boog de Hoge Raad zich in een recente uitspraak van 26 november 2021.
De gemeente Montferland was eigenaar van een perceel grond met daarop het voormalige gemeentehuis in het centrum van Didam. Dit perceel grond wilde de gemeente verkopen aan een projectontwikkelaar. Een andere ontwikkelaar had zich echter ook gemeld bij de gemeente als gegadigde voor het perceel. Die ontwikkelaar viste achter het net en kon het perceel niet kopen. De gemeente verkocht het perceel namelijk aan de projectontwikkelaar.
Hier was de andere ontwikkelaar het niet mee eens en zij spande daarom een kort geding aan tegen de projectontwikkelaar en de gemeente. Volgens de ontwikkelaar had de gemeente het perceel namelijk alleen mogen verkopen na een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure, waarin alle partijen een kans hadden gekregen om het perceel te kopen. De ontwikkelaar verloor bij de rechtbank de zaak in kort geding. Ook in het hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kreeg de ontwikkelaar geen gelijk. Een gemeente is niet verplicht om gelegenheid tot mededinging te bieden bij de uitgifte van grond, was het oordeel van het hof. De ontwikkelaar liet het er echter niet bij zitten en stelde beroep in cassatie in bij de hoogste civiele rechter van Nederland, de Hoge Raad.
Volgens de ontwikkelaar was er namelijk sprake van een schaars perceel grond. De overheid, in dit geval dus de gemeente Montferland, moet bij de verdeling van schaarse grond transparant zijn en ruimte bieden aan potentiële partijen om mee te dingen, volgens de ontwikkelaar. Daarom vraagt zij de Hoge Raad om de uitspraak van het gerechtshof te vernietigen.
De Hoge Raad geeft de ontwikkelaar gelijk. De Hoge Raad oordeelt dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. Het overheidslichaam zal criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Het overheidslichaam moet de koper selecteren in een selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Het overheidslichaam moet hierover ook vooraf informatie bekend maken. Deze verplichtingen vloeien voort uit het gelijkheidsbeginsel, waaraan overheidslichamen zijn gebonden. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam met de positie van een private partij.
De Hoge Raad geeft daarbij wel aan dat deze mededingingsruimte niet hoeft te worden geboden, indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Het overheidslichaam dient in dat geval wel voorafgaand aan de verkoop zijn voornemen daartoe bekend te maken en te motiveren, waarom er in dat geval maar serieus één gegadigde is.
De Hoge Raad heeft de uitspraak van het gerechtshof dan ook vernietigd en de zaak verwezen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Het is nu aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch om de zaak op dit laatste onderwerp opnieuw te beoordelen.
Het arrest vormt een belangrijke ontwikkeling in de rechtspraak. Het arrest van de Hoge Raad maakt duidelijk dat overheden niet langer zomaar percelen grond of andere onroerende zaken exclusief aan één partij kunnen verkopen. Dit oordeel is geïnspireerd op eerder uitspraken uit het bestuursrecht over de plicht om gelijke kansen te bieden bij de verdeling van schaarse vergunningen. Het unieke aan deze uitspraak is dat de Hoge Raad deze bestuursrechtelijke materie nu ook analoog toepast in het civiele recht, namelijk op de verkoop van onroerende zaken. Volgens de Hoge Raad is het niet direct relevant dat het gaat om de verkoop van ‘schaarse grond’. Beslissend is (of dat het redelijkerwijs te verwachten valt) dat er meerdere gegadigden zullen zijn voor de aankoop van een onroerende zaak.
Overheden moeten zich bewust zijn van deze nieuwe ontwikkeling om te voorkomen dat andere (potentiële) partijen met succes kunnen betogen dat zij geen gelijke kans hebben gekregen om een perceel te kopen.
Heeft u vragen en/of opmerkingen naar aanleiding van deze uitspraak? Neemt u dan gerust contact met ons op, wij staan u graag te woord.