Bij het sluiten van een huurovereenkomst wordt vaak gebruik gemaakt van een model. Door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) zijn enkele modellen ontwikkeld die in de praktijk veelvuldig worden gehanteerd. Het betreffen modellen voor huurovereenkomsten voor woonruimte, kantoorruimte, winkelruimte en autoboxen.
In het model voor een huurovereenkomst voor kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW dat is ontwikkeld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) zijn Algemene Bepalingen van toepassing verklaard.
Een beding uit die Algemene Bepalingen dat in juridische geschillen nogal eens aan de orde komt is het boetebeding (artikel 18.2 in de versie uit 2003 en artikel 23.2 in de versie uit 2015).
Het boetebeding uit artikel 18.2 van de Algemene Bepaling (versie 2003) luidt:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand.”
In artikel 23.2 van de nieuwe Algemene Bepalingen zoals die in 2015 zijn komen te luiden is de verschuldigde boete teruggebracht tot 1%. Daarnaast is een uitzonderingssituatie opgenomen waarin de boete niet verschuldigd is, namelijk de situatie dat de huurder vóór de vervaldag per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij de verhuurder heeft ingediend en daarop niet binnen vier weken is gereageerd door de verhuurder.
Het Gerechtshof Amsterdam heeft in haar arrest van 8 september 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:3716) een uitspraak gedaan over de vraag hoe het boetbeding uitgelegd dient te worden.
De huurder stelde zich in die zaak namelijk op het standpunt dat het boetebeding inhield dat over een te laat betaald bedrag eenmaal een contractuele boete als bedoeld in de Algemene Bepalingen verschuldigd was, in dat geval eenmaal een boete van € 300,- (het minimumbedrag). Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde echter dat de uitleg van de huurder van het boetebeding niet juist is. Iedere maand (of een deel daarvan) dat het desbetreffende verschuldigde bedrag te laat is betaald is weer de contractuele boete weer opnieuw verschuldigd.
Dat betekende in die zaak dat de huurder over een periode van 9 maanden niet 9 maal het (minimale) boetebedrag van € 300,- verschuldigd was over 9 onbetaald gebleven maandtermijnen, maar 45 maal (!) het boetebedrag van € 300,-.
Het Gerechtshof Amsterdam overwoog (r.o. 3.6.2.) dat de uitleg van de huurder niet juist is gelet op de bedoeling van het boetebeding, namelijk het prikkelen van de huurder om de huurtermijnen tijdig te betalen.
Naast de contractuele boete kan geen wettelijke rente gevorderd worden (zie bijvoorbeeld: Gerechtshof `s-Hertogenbosch d.d. 3 januari 2012 ECLI:NL:GHSHE:2012:BV0807 en Gerechtshof `s-Hertogenbosch d.d. 29 mei 2012 ECLI:NL:GHSHE:2012:BW7070). De contractuele boete komt in de plaats van die wettelijke rente, welke wettelijke rente maandelijks over het verschuldigde bedrag opgelopen zou zijn. Het Gerechtshof Amsterdam vindt het gelet daarop een redelijke uitleg van het boetebeding dat de contractuele boete iedere maand dat een bedrag niet tijdig is betaald over dat bedrag verschuldigd wordt.
Als huurder dient u de verstrekkende financiële consequenties van het niet (tijdig) betalen van huurtermijnen, die voortvloeien uit het boetebeding, goed in ogenschouw te nemen indien u overweegt om de betaling van huurtermijnen op te schorten. Schort u uw betalingsverplichtingen namelijk, naar achteraf blijkt, onterecht op dan zult u de contractuele boete verschuldigd zijn geworden over de periode dat u niet heeft betaald.
Neemt u de formele vereisten voor opschorting van de betalingsverplichtingen die in de uitzonderingsituatie beschreven in artikel 23.2 van de vernieuwde Algemene Bepalingen zijn genoemd daarbij goed in acht.
Mocht u vragen hebben over het boetebeding, de eventueel verschuldigde contractuele boete of opschorting van betalingsverplichtingen dan kunt u zich daarvoor wenden tot de advocaten van de sectie Bouw- en Vastgoedrecht van TRC Advocaten.
mr. Geert (G.D.) Bosman