Sinds 1 juli 2016 geldt dat een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte aangegaan voor 2 jaar of korter, anders dan vroeger, wél door de verhuurder kan worden beëindigd. Het enige wat de verhuurder daarvoor hoeft te doen, is de huurder schriftelijk te informeren over de dag waarop de voor bepaalde tijd aangegane huur eindigt, niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd eindigt. Indien de verhuurder die verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Dit wordt ook wel de aanzeggingsverplichting genoemd. Deze wettelijke regeling is van dwingend recht, waar dus niet middels een overeenkomst van af kan worden geweken.
Bij een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 22 februari 2022 had de verhuurder bedoelde aanzegging te vroeg gedaan. Hij had de aanzeggingsbrief twee dagen te vroeg aan huurster overhandigd, dus drie maanden en twee dagen voor het verstrijken van de voor bepaalde tijd aangegane huur. Huurster had deze brief ontvangen maar verliet de gehuurde woning niet. De verhuurder vorderde bij de kantonrechter in kort geding ontruiming van het gehuurde. Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure (een reguliere procedure, niet zijnde een kort geding) geoordeeld zal worden dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd. De vordering tot ontruiming werd dus afgewezen. In hoger beroep kwam de zaak dus voor het Hof.
Verhuurder deed een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Het Hof overweegt dat de redelijkheid en billijkheid eraan in de weg kunnen staan dat op grond van de wet een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. De rechter dient echter terughoudend te zijn met de honorering van een beroep op de redelijkheid en billijkheid.
De omstandigheden van dit geval maken dat het Hof het zeer aannemelijk acht dat de bodemrechter (in een reguliere procedure, niet zijnde een kort geding) tot de conclusie zal komen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat op grond van het feit dat de aanzeggingsbrief twee dagen te vroeg is overhandigd, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Daarbij is het volgende van belang.
De aanzeggingsplicht is bedoeld om de huurder er tijdig van op de hoogte te stellen dat hij de woning moet verlaten en enige tijd te gunnen om op zoek te gaan naar een andere woning. De bepaling dat deze aanzegging niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huur kan plaatsvinden, voorkomt dat verhuurders in de huurovereenkomst al kunnen voldoen aan de aanzeggingsplicht door daarin alvast op te nemen (aan te zeggen) dat de huurovereenkomst na één of twee jaar eindigt. In dit geval is sprake van een zeer geringe afwijking van de termijn van aanzegging van slechts twee dagen. Na de aanzeggingsbrief was het voor huurster duidelijk dat de huurovereenkomst zou eindigen, zodat zij op zoek moest naar een andere woning. Aan het doel van de aanzeggingsplicht is hiermee voldaan. Door de honorering van het beroep van verhuurder op de redelijkheid en billijkheid wordt niet, zoals huurster aanvoert, de wettelijke huurbescherming ontnomen. Immers, in de hypothetische situatie dat de aanzegging wél binnen het wettelijke tijdvak was gedaan had huurster het gehuurde ook moeten verlaten. Voorts is relevant dat verhuurder geen professionele verhuurder is (dit was het enige pand dat hij verhuurde). Bovendien valt uit de parlementaire geschiedenis af te leiden dat de wetgever, zélfs in het geval de verhuurder helemaal geen aanzeggingsbrief had gestuurd, niet uitsloot dat de rechter onder omstandigheden voorbij zou kunnen gaan aan dat nalaten.
Het Hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde huurder om binnen drie maanden na betekening van het arrest het gehuurde te ontruimen.
Ondanks dat het nauwelijks ter discussie kan staan dat huurster met de twee dagen eerdere aanzegging niet in haar belangen was geschaad, kwam verhuurder hier heel goed weg.
In de collegebanken – en overigens ook in de permanente advocatenopleiding – leert men dat een beroep op de redelijkheid en billijkheid zelden succesvol zal zijn. Het is een laatste strohalm. In de praktijk komt het toch nog al eens voor dat de rechter gezien de omstandigheden het strikt volgen van de wet zó onredelijk acht dat die moet wijken. Zelfs als het gaat om dwingendrechtelijke bepalingen, zoals hier het geval was.