De Wet Vaste Huurcontracten: Wat betekent dit voor huurders en verhuurders?

De woningmarkt in Nederland is al geruime tijd onderwerp van discussie. Woningen zijn schaars, huurprijzen stijgen en het vinden van een geschikte woonruimte is voor velen een uitdaging. Vanaf 1 juli 2024 is er een belangrijke wetswijziging in werking getreden op de Nederlandse woningmarkt: de Wet Vaste Huurcontracten.

Deze wet heeft als doel om meer stabiliteit en zekerheid te bieden op de huurmarkt door tijdelijke huurcontracten verder aan banden te leggen en vaste huurcontracten weer als norm te stellen. Maar wat houdt deze nieuwe wet precies in, wat zijn de gevolgen voor zowel huurders als verhuurders en waarom is deze verandering ingevoerd? In dit artikel nemen we je mee in de belangrijkste aspecten van deze nieuwe regelgeving.

De achtergrond: Waarom een nieuwe wet?

Tot 1 juli 2016 bestond de mogelijkheid om een huurovereenkomst te sluiten voor woonruimte voor een bepaalde periode niet. Als er een huurovereenkomst voor woonruimte werd gesloten dan verkreeg de huurder, voor wat betreft de beëindiging van de huurovereenkomst, op basis van de wet huurbescherming.

De wet kende tot die datum alleen een afwijkende regeling voor huurovereenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn, zoals bijvoorbeeld de huur van een vakantieverblijf of een hotelkamer.

Met ingang van 1 juli 2016 werd de Wet doorstroming huurmarkt van toepassing en op basis van die wet werd het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte te sluiten. Voor zelfstandige woonruimte kon eenmalig tussen dezelfde partijen een huurovereenkomst voor een bepaalde duur van maximaal twee jaar gesloten worden. Voor onzelfstandige woonruimte gold een maximale bepaalde duur van vijf jaar. De aanleiding voor deze wet was de omstandigheid dat de woningmarkt op slot zat. Er bestonden lange wachttijden voor sociale woningen en ook het aanbod voor starters op de woningmarkt was beperkt. De wet beoogde de doorstroming van de woningmarkt te bevorderen.

De afgelopen jaren hebben we een sterke toename gezien in het gebruik van tijdelijke huurcontracten. Deze contracten, die vaak een maximale looptijd van twee jaar hebben, werden geïntroduceerd met de bedoeling om de woningmarkt flexibeler te maken en verhuurders te stimuleren om woningen te verhuren. Hoewel deze flexibiliteit voordelen bood, ontstonden er ook problemen. Veel huurders ervoeren onzekerheid over hun woonsituatie en werden geconfronteerd met herhaalde verhuizingen of zelfs hogere huurlasten bij het verlengen van tijdelijke contracten. Om de positie van huurders te versterken en hen meer zekerheid te geven, heeft de wetgever besloten om per 1 juli 2024 de Wet Vaste Huurcontracten in te voeren.

Wat houdt de Wet Vaste Huurcontracten in?

Met de nieuwe wet worden de mogelijkheden voor het gebruik van tijdelijke huurcontracten sterk beperkt. Hier zijn de belangrijkste veranderingen:

1. Terugkeer van vaste huurcontracten als standaard
   Vanaf 1 juli 2024 is het aangaan van een tijdelijk huurcontract voor zowel zelfstandige alsook onzelfstandige woonruimtes de uitzondering, en vaste huurcontracten de norm. Dit betekent dat huurders direct meer zekerheid krijgen en niet langer afhankelijk zijn van de verlenging van een tijdelijk contract.
   
   
2. Maximale duur van tijdelijke contracten
   De mogelijkheid om tijdelijke contracten aan te bieden blijft bestaan, maar de voorwaarden worden strenger. Naast het feit dat slechts in uitzonderingssituaties een tijdelijk huurcontract mogelijk is, is de duur van een tijdelijk huurcontract mede aangepast. Waar voorheen huurcontracten met een maximale duur van twee jaar (voor zelfstandige woonruimtes) en vijf jaar (voor onzelfstandige woonruimtes) gangbaar waren, is vanaf 1 juli 2024 slechts een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar mogelijk.
   
   
3. Meer bescherming voor huurders
   De wet biedt huurders meer zekerheid over hun woonruimte. Bij het aangaan van een vast contract hebben huurders recht op huurbescherming en mogen zij niet zomaar worden uitgezet, tenzij er sprake is van zwaarwegende omstandigheden (zoals wanbetaling of ernstige overlast).
   
   

Wat betekent dit voor huurders?

Meer woonzekerheid
Voor huurders betekent de nieuwe wet een grotere mate van zekerheid. Wanneer je een huurcontract afsluit, ben je niet langer afhankelijk van de verlenging van een tijdelijke overeenkomst. Dit zorgt ervoor dat je je meer thuis kunt voelen en je niet voortdurend zorgen hoeft te maken over de mogelijkheid dat je woning weer beschikbaar komt voor een andere huurder.

Stabiliteit op de woningmarkt
Met vaste huurcontracten krijgen huurders een stabielere woonsituatie, wat kan bijdragen aan meer financiële voorspelbaarheid. Je weet beter waar je aan toe bent met betrekking tot je maandelijkse lasten en de duur van je verblijf.

Wat betekent dit voor verhuurders?

Beperking van flexibiliteit
Voor verhuurders betekent de wet een beperking van de flexibiliteit die tijdelijke huurcontracten boden. Verhuurders die gewend waren om woningen voor een beperkte periode te verhuren, bijvoorbeeld als tussenoplossing of tijdens een verbouwingsproject, moeten nu meer rekening houden met vaste contracten. Ook worden de mogelijkheden om huurverhogingen door te voeren in een opvolgend tijdelijk huurcontract beperkt doordat de norm is dat een vaste huurcontract gesloten wordt waarvan de huurverhoging gereguleerd is.

Hoewel vaste contracten de norm worden, blijven er mogelijkheden voor maatwerk. In uitzonderlijke gevallen kan er nog steeds gebruik worden gemaakt van tijdelijke contracten, mits er aan strenge voorwaarden wordt voldaan.

Zo is in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten een aantal categorieën van personen opgenomen met wie een huurovereenkomst voor bepaalde duur (maximaal twee jaar) onder voorwaarden nog wel mag worden aangegaan.

De regeling voor huurovereenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn blijft ook na de invoering van de nieuwe wet bestaan.

Daarnaast blijft de mogelijkheid van tijdelijke verhuur op grond van een vergunning op basis de Leegstandswet bestaan.

Opzegging  
Nieuw in de Wet vaste huurcontracten is de introductie van een opzeggrond die een verhuurder kan inroepen als hij tot verkoop van een woning wil overgaan welke hij direct voorafgaand aan de verhuur ervan tenminste twee jaar zelf heeft bewoond. Alleen verhuurders die een natuurlijk persoon zijn, die de woning niet bedrijfsmatig verhuren en niet nog andere woningen in de verhuur hebben, kunnen een beroep op deze opzeggrond doen. Er gelden wel beperkingen voor de mogelijkheid om op deze opzeggrond een beroep te kunnen doen. Een beroep op deze opzeggrond is namelijk slechts toewijsbaar indien:

1. de verhuurder een natuurlijk persoon is;
2. de verhuurder deze opzeggrond niet eerder heeft ingeroepen;
3. deze opzegmogelijkheid in de huurovereenkomst is afgesproken met daaraan gekoppeld een termijn van niet langer dan twee jaar;
4. de verhuurder niet langer dan drie maanden voor het einde van de termijn waarbinnen opgezegd kan worden een huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan met iemand waarmee een gezamenlijke huishouding wordt gevoerd;
5. de huurovereenkomst niet langer dan twee jaar heeft geduurd.

Verder is nieuw in de Wet vaste huurcontracten dat de opzeggrond “dringen eigen gebruik” wordt verruimd in die zin dat daaronder ook wordt begrepen het verstrekken van woonruimte aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwant is in de eerste graad, mits ook deze opzegmogelijkheid in de huurovereenkomst is bedongen.

Transitie oude contracten
Sinds de intreding van de wet op 1 juli 2024, krijgen nieuwe huurders een huurcontract voor onbepaalde tijd. De reeds bestaande tijdelijk huurcontracten blijven van kracht tot de einddatum. Na verloop van de tijdelijke huurtermijn, zal de huurder in beginsel moeten verhuizen. Bij eventuele verlening van de huurovereenkomst, dan is de nieuwe wet van kracht en zal er sprake zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Conclusie

De Wet Vaste Huurcontracten die op 1 juli 2024 van kracht is gegaan, zal ongetwijfeld een significante impact hebben op de Nederlandse woningmarkt. Met deze maatregel wordt getracht om huurders meer zekerheid te bieden, maar tegelijkertijd verandert het speelveld voor verhuurders. Het is belangrijk voor beide partijen om zich goed te verdiepen in de nieuwe regels, zodat ze optimaal kunnen inspelen op de veranderende huurmarkt.

Vragen?

Heeft u nog vragen of wilt u meer informatie, neem contact op met een van onze specialisten.