Contractuele boete in de NVM Koopovereenkomst Woning: beroep op financieringsvoorbehoud

In de NVM Model Koopovereenkomst Woning is een boetebepaling opgenomen. Deze boetebepaling bedraagt 10% van de koopsom. Hierover worden ons veel vragen gesteld, met name over het goed documenteren van het beroep op het financieringsvoorbehoud. In dit artikel geef ik je, aan de hand van de praktijk, antwoord hierop.

scott-graham-OQMZwNd3ThU-unsplash

Definitie boetebepaling

De boetebepaling is opgenomen in artikel 11 van de model koopovereenkomst. In het kort komt het op het volgende neer. Indien (1) een partij één of meer verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomt, (2) de nalatige partij door de andere partij daarop schriftelijk is gewezen met een termijn van acht dagen om alsnog na te komen, (3) er in die termijn toch niet door de nalatige partij wordt nagekomen en (4) de andere partij daarom de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt, (5) dan is de nalatige partij een boete van 10% van de koopsom verschuldigd aan de ontbindende partij.

 

Financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde

In artikel 15 van de model koopovereenkomst wordt vaak een financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde opgenomen. De koper kan op grond daarvan de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Dit kan alleen indien hij vóór een bepaalde datum, voor de financiering van de onroerende zaak, geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.

Partijen zijn verplicht over en weer al het redelijk mogelijke te doen om de financiering te verkrijgen.

De mededeling tot ontbinding van de koopovereenkomst dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te gebeuren. Onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. Het staat partijen uiteraard vrij om hierover in de koopovereenkomst andere of aanvullende afspraken te maken.

 

Praktijk

In het verleden is veel geprocedeerd over wat nu precies ‘goed gedocumenteerd’ is. Zodoende moest de Rechtbank Noord-Nederland in april 2014 beoordelen of de koper zich op goede gronden op het financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde had beroepen. Het begrip 'goed gedocumenteerd' werd in de schriftelijke toelichting bij de koopovereenkomst (de versie van toen) nader uitgewerkt. Daaruit volgde dat het beroep op het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd moet zijn, zodat verkoper zich een beeld kan vormen of koper zich terecht op het financieringsvoorbehoud beroept.

Uit de toelichting in samenhang met het desbetreffende artikel in de koopovereenkomst volgde volgens de Rechtbank dat ‘goed gedocumenteerd’ in elk geval inhoudt dat: koper aan verkoper drie schriftelijke afwijzingen diende te verstrekken. In de koopovereenkomst was namelijk aanvullend overeen gekomen dat (niet één) maar drie afwijzingen moesten worden overgelegd. Met het overleggen van uitsluitend die drie afwijzingen kon naar het oordeel van de Rechtbank echter alleen worden volstaan, als daaruit ook voldoende blijkt dat een reële aanvraag is ingediend. Is dat niet het geval, dan dient een kopie van de aanvraag deel uit te maken van de overlegde stukken.

De door de koper overlegde afwijzingen waren niet (alle) gemotiveerd. Daarom had het op de weg van koper gelegen om, naast het drietal afwijzingsbrieven, een kopie van de daaraan ten grondslag liggende aanvra(a)g(en) aan verkoper ter beschikking te stellen. De aanvragen waren door koper echter niet verstrekt. Daarmee had koper niet aan de contractuele eisen voldaan om zich op de ontbindende voorwaarde te kunnen beroepen. Koper werd veroordeeld tot betaling aan verkoper van de contractuele boete ter grootte van € 48.840,00.

Met de wijziging van de Wet op het financieel toezicht in 2018 is ook de NVM Model Koopovereenkomst én de toelichting daarop gewijzigd. De toelichting versie 2018 bevat aangaande artikel 15 nu het volgende: 

Wat “goed gedocumenteerd” inhoudt is afhankelijk van de inhoud van de ontbindende voorwaarde. Standaard is in de koopovereenkomst opgenomen dat koper één afwijzing moet overleggen om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. In veel gevallen zal dit voldoende zijn. Geldverstrekkers zijn tegenwoordig zodanig aan regels gebonden door de Wet op het financieel toezicht dat ervan uitgegaan mag worden dat een afwijzing van een geldverstrekker gebaseerd is op een grondige beoordeling van de financiële situatie van koper, zelfs als de afwijzing summier is geformuleerd. Als gevolg van gedragscodes en wetgeving wijken acceptatievoorwaarden van geldverstrekkers onderling niet of nauwelijks af. Het indienen van een aanvraag bij een tweede geldverstrekker zal dus waarschijnlijk eveneens tot een afwijzing leiden. (…) Derhalve zal in veel gevallen het overleggen van één afwijzing voldoende zijn om gerechtvaardigd te kunnen ontbinden. Het staat partijen vrij om af te spreken dat meerdere afwijzingen moeten worden overlegd of dat er naast een afwijzing nog (een) ander(e) relevant(e) stuk(ken), waarover koper de beschikking heeft of redelijkerwijs moet kunnen krijgen, overlegd dient/dienen te worden. Indien partijen hiervan gebruik willen maken dan kunnen de vereiste stukken op de stippellijn in artikel 15.3 worden ingevuld. Dit kan bijvoorbeeld zijn een kopie van de aanvraag van de hypotheek, kopieën van loonstroken, etc.

 

Conclusie

Tegenwoordig lijkt dus, afhankelijk van de formulering in de koopovereenkomst, het overleggen van één financieringsafwijzing aan de verkoper voldoende te zijn om de koopovereenkomst gerechtvaardigd te kunnen ontbinden. Zonder dat óók de financieringsaanvraag dient te worden overgelegd. Het tijdig en goed documenteren van het beroep op het financieringsvoorbehoud blijft echter noodzakelijk om de contractuele boete te ontlopen.

17 Aug 2020

Ben van Campfort

New call-to-action

TRC Update