Inwerkingtreding Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen opnieuw uitgesteld

De beoogde inwerkingtredingsdatum van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is opnieuw uitgesteld. Naar verwachting zal de wet nu op 1 januari 2023 in werking treden. Dit blijft echter afhankelijk van de inwerkingtredingsdatum van de Omgevingswet. Enkel indien de Omgevingswet op dat moment geschikt is om ingevoerd te worden, zal ook tot invoering van de Wkb worden overgegaan. De minister beoogt immers een gezamenlijke inwerkingtreding.

Enige tijd geleden hebben wij u reeds geïnformeerd over de gevolgen van de Wkb. Sindsdien hebben zich ontwikkelingen voorgedaan, die in het onderstaande nader zullen worden besproken.

Overgangsrecht

Het uitgangspunt was eerst dat de regelgeving die ziet op het opleverdossier en de waarschuwingsplicht directe werking zou hebben, en dus ook meteen vanaf het moment dat de Wkb was ingevoerd zou hebben te gelden.

Inmiddels is bekend dat dit voor het opleverdossier onwenselijk wordt geacht, omdat er dan ook een opleverdossier overgelegd dient te worden bij projecten waarvan de aannemingsovereenkomst (ruim) vóór 1 januari 2023 is gesloten. Terwijl de Wkb op het moment van het sluiten van de overeenkomst nog niet geldt en de aannemer hiermee dus ook nauwelijks rekening heeft kunnen houden. De minister heeft daarom besloten dat ten aanzien van het opleverdossier overgangsrecht gaat gelden.

De plicht om een opleverdossier te overleggen zal zodoende een half jaar na de inwerkingtreding van de Wkb – naar verwachting dus per 1 juli 2023 – van kracht gaan.
Voor de regelgeving die ziet op de waarschuwingsplicht blijft echter gelden dat deze direct inwerking treedt ten tijde van de invoering van de Wkb. Hiervoor wordt geen overgangsrecht in het leven geroepen.

Waarschuwingsplicht

Het is opmerkelijk dat de directe inwerkingtreding van de waarschuwingsplicht niet als onwenselijk wordt gezien. Bij projecten die vóór 1 januari 2023 zijn gesloten, maar pas na deze datum worden opgeleverd moet door de aannemers dan immers ook al aan de (nieuwe) waarschuwingsplicht (genoemd in artikel 7:754 lid 2 BW) worden voldaan. Terwijl deze plicht bij het sluiten van de overeenkomst nog niet geldt.

Het is daarom raadzaam om bij projecten waarvan verwacht wordt dat deze na 1 januari 2023 opgeleverd zullen worden, alvast de vereisten voor de waarschuwingsplicht in acht te nemen zoals genoemd in de Wkb. Te weten het schriftelijk en ondubbelzinnig waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht (voor zover de aannemer deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen).

Indien de opdrachtgever de opdracht ondanks een schriftelijke en ondubbelzinnige waarschuwing niet wenst te wijzigen doet de aannemer er verstandig aan om de opdrachtgever een verklaring te laten afgeven alvorens de bouw te vervolgen. In deze verklaring dient te worden opgenomen dat de aannemer niet aansprakelijk gesteld zal worden voor de gevolgen waar hij de opdrachtgever op heeft gewezen.

Belangrijkste gevolgen Wkb

Hieronder zullen kort nog even de belangrijkste gevolgen die de Wkb in het BW teweeg brengt, worden aangestipt.

1. De aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering (art. 7:758 lid 4 BW) zal worden uitgebreid. Het uitgangspunt zal zijn dat de aannemer verantwoordelijk is voor de gevolgen van alle gebreken in de bouw die hij zelf veroorzaakt heeft ook als deze pas na oplevering door de opdrachtgever worden ontdekt.
2. De waarschuwingsplicht van de aannemer (art. 7:754 lid 2 BW) wordt uitgebreid, zoals hiervoor reeds weergegeven.
3. De aannemer dient bij oplevering voortaan een opleverdossier aan de opdrachtgever te overleggen (art. 7:757a BW). In het opleverdossier dienen onder andere de tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, de gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk en een beschrijving van de toegepaste materialen, installaties en gebruiksfuncties van het bouwwerk te worden opgenomen.
4. De aannemer dient de consument-opdrachtgever te informeren over zekerheden en garanties (art. 7:765a BW). Dit houdt in dat de aannemer aan de consument-opdrachtgever dient te laten weten (schriftelijk en op ondubbelzinnige wijze) of en zo ja hoe hij is verzekerd voor de nakoming van zijn verplichtingen tot de uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor aan hem toe te rekenen gebreken.
5. De aannemer dient de consument-opdrachtgever tot slot ook te informeren over haar opschortingsbevoegdheid ten aanzien van de 5%-regeling bij oplevergebreken (art. 7:768 BW). Uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, en niet eerder dan één maand na dat tijdstip, dient de aannemer de opdrachtgever schriftelijk van deze opschortingsbevoegdheid op de hoogte te stellen en te verzoeken om aan te geven of hij van deze opschortingsbevoegdheid gebruik wenst te maken. De aannemer stuurt hiervan een afschrift aan de notaris.

Wilt u meer weten?

Heeft u nog vragen over de gevolgen van deze toekomstige regelgeving? Dan kunt u zich wenden tot de specialisten van team Bouw en Vastgoed van TRC Advocaten.