Kan een eigenaar in geval van onderverhuur voor een overtreding in de huurwoning verantwoordelijk worden gehouden?
In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 juni 2023 wordt deze vraag bevestigend beantwoord. De eigenaar kan verantwoordelijk worden gehouden voor de wijze van gebruik van de woning die wordt onderverhuurd.
Wat speelde er in deze zaak?
De eigenaar in deze zaak had een woning in eigendom die hij verhuurde aan een horecaondernemer. De horecaondernemer had de eigenaar medegedeeld dat hij de woning niet zelf zou gaan bewonen, maar deze te zullen laten gebruiken door zijn personeel.
Tijdens een controle door toezichthouders van de gemeente Schouwen-Duiveland is geconstateerd dat de woning werd bewoond door seizoenarbeiders. De bewoning van de woning door meer dan één huishouden is echter in strijd met het bestemmingsplan. Voor deze vorm van bewoning was geen omgevingsvergunning verleend. Het college van burgemeester en wethouders (hierna nader ‘het college’) heeft de eigenaar als overtreder aangemerkt en aan hem een last onder dwangsom opgelegd.
De eigenaar is van mening dat hij ten onrechte voor de overtreding verantwoordelijk is gehouden en dat hij ten onrechte als overtreder is aangemerkt.
Het oordeel van de Afdeling
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna nader ‘de Afdeling’) stelt vast dat in het bestemmingsplan is bepaald dat een woning dient voor huisvesting van één afzonderlijk huishouden. De huurwoning wordt echter bewoond door meerdere huishoudens, hetgeen in strijd is met het bestemmingsplan. Daarmee staat vast dat er sprake is van een overtreding.
Vervolgens komt de vraag aan de orde wie als overtreder kan worden aangemerkt. Volgens de Afdeling is de overtreder in de eerste plaats degene die de verboden handeling fysiek verricht. Daarnaast kan in bepaalde gevallen degene die de overtreding niet zelf feitelijk begaat, maar aan wie de gedraging is toe te rekenen, voor de overtreding verantwoordelijk worden gehouden en derhalve als overtreder worden aangemerkt. De Afdeling verwijst daarbij naar haar recente uitspraken (van 31 mei 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2067 en ECLI:NL:RVS:2023:2071) waarin zij de criteria uiteen heeft gezet.
De Afdeling stelt vast dat de overtreding direct verband houdt met de wijze waarop de woning wordt gebruikt. De eigenaar kan in de huurovereenkomst bepalingen opnemen over de wijze van gebruik van de huurwoning. Verder rust op de eigenaar de zorgplicht toe te zien op het juiste gebruik van de woning.
De Afdeling oordeelt dat de eigenaar in dit geval onvoldoende heeft ondernomen om het met het bestemmingsplan strijdige gebruik van de woning te voorkomen. De eigenaar wist namelijk dat de horecaondernemer zelf niet in de woning ging wonen en dat de woning zou worden gebruikt voor de huisvesting van personeel. Ook was de woning geschikt voor bewoning door meerdere huishoudens. Onder deze omstandigheden had het op de weg van de eigenaar gelegen om in het kader van zijn zorgplicht toe te zien op het feitelijke gebruik van de woning. De eigenaar had bijvoorbeeld aangekondigde bezoeken kunnen brengen aan de woning en met de toestemming van de huurders de woning kunnen controleren. Door geen toezicht te houden, heeft de eigenaar bewust het risico genomen dat de woning op een met het bestemmingsplan strijdige wijze zou worden gebruikt. In zoverre heeft de eigenaar onder de gegeven omstandigheden het wederrechtelijke gebruik aanvaard. De Afdeling oordeelt dat de eigenaar door het college terecht als overtreder is aangemerkt.
Conclusie
Een eigenaar kan – naast een onderverhuurder – aansprakelijk worden gehouden voor de wijze waarop de huurwoning wordt gebruikt. Op de eigenaar rust de zorgplicht toe te zien op het feitelijk gebruik ervan. De Afdeling heeft in haar uitspraak voorbeelden gegeven over de wijze waarop de zorgplicht ingevuld kan worden. Verhuurt u een woning? Neem de zorgplicht in acht en controleer de woning op feitelijk gebruik ervan. Bent u eigenaar van een woning die wordt onderverhuurd, neem deze zorgplicht dan in acht.
Vragen?
Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog, neem dan gerust contact op met één van onze bouw- en vastgoedspecialisten.
