Kan huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering bij gebleken minder vierkante meters huurruimte?

Het komt, net zoals bij de aankoop van woningen of bedrijfspanden, nog al eens voor dat het aantal vierkante meters van een gehuurde woon- of bedrijfsruimte aanzienlijk kleiner is dan vooraf is aangeboden en overeengekomen. De vraag rijst dan of een huurder, wanneer is gebleken dat het gehuurde minder vierkante meters groot is dan vooraf besproken en/of overeenkomen, met succes een beroep kan doen op dwaling, wanprestatie of huurprijsvermindering?

De uitspraak

Bij een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 29 juni 2021 kwamen bovenstaande vragen aan bod. Deze worden hieronder, na een uiteenzetting van de feiten, besproken.

De feiten

Villa d’Or huurde van Nationale Maatschappij tot Restaureren en Herbestemmen van Cultureel Erfgoed B.V. (‘BOEi’) van 1 juni 2014 tot en met 31 mei 2018 een bedrijfsruimte te Venlo. In de huurovereenkomst is vermeld dat Villa d’Or het gehuurde zal gebruiken voor de uitoefening van haar bedrijf; het opslaan en tentoonstellen van oude bouwmaterialen en accessoires inclusief de fabricage van meubels.

Villa d’Or stelt dat tussen partijen een huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar is overeengekomen. Zij verwijst ter ondersteuning van dat standpunt naar een e-mailbericht van BOEi van 5 maart 2014. In dat e-mailbericht heeft BOEi aan Villa d’Or medegedeeld onder welke voorwaarden zij een huurovereenkomst met Villa d’Or wil aangaan. Ten aanzien van de huurprijs is in het e-mailbericht het volgende vermeld: “De huurprijs voor de bedrijfsruimte bedraagt € 25,- per m2 per jaar exclusief BTW en exclusief huurderspecifieke investeringen. De oppervlakte is circa 1.285 m2. De huursom bedraagt € 32.125,- per jaar exclusief BTW en exclusief servicekosten”.

In de huurovereenkomst is vermeld dat het gehuurde een oppervlakte heeft van circa 1.285 m2 en dat de basishuurprijs van het gehuurde € 32.125,- per jaar bedraagt, exclusief servicekosten en BTW. Er staat niet dat partijen een huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar zijn overeengekomen.

In mei 2018 is Villa d’Or verhuisd naar een andere bedrijfsruimte van ongeveer 1.200 m2. Volgens Villa d’Or oogde die bedrijfsruimte veel groter dan de eerder van BOEi gehuurde bedrijfsruimte. Vervolgens heeft Villa d’Or het gehuurde opgemeten en geconstateerd dat de oppervlakte 1.083 m2 omvatte. Die meting vond dus plaats nadat de huurovereenkomst met BOEi geëindigd was.

Villa d’Or heeft bij de kantonrechter gevorderd BOEi te veroordelen tot terugbetaling aan haar van een bedrag van € 18.937,50 aan huur vermeerderd met rente en kosten. Aan de vordering tot terugbetaling van huur heeft Villa d’Or ten grondslag gelegd dat zij met BOEi een huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar is overeengekomen en dat zij teveel huur heeft betaald, omdat de werkelijke oppervlakte van het gehuurde kleiner was dan tussen partijen is overeengekomen. BOEi heeft bij de kantonrechter betwist dat de oppervlakte van het gehuurde 1.083 m2 bedraagt, een huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar is overeengekomen en dat Villa d’Or teveel huur heeft betaald.

De kantonrechter heeft overwogen dat Villa d’Or geen recht heeft op terugbetaling van de huur.

Na de procedure bij de kantonrechter hebben partijen het gehuurde gezamenlijk bezocht en opgemeten. Partijen zijn het in hoger beroep erover eens dat de oppervlakte van het gehuurde 1.090,50 m2 bedraagt. Dat is dus inderdaad een stuk minder dan de aangeboden en overeengekomen 1.285 m2.

De beoordeling: overeengekomen huurprijs

Uit het e-mailbericht van BOEi van 5 maart 2014 kan niet worden afgeleid dat partijen voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst een huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar zijn overeengekomen. De in het e-mailbericht van 5 maart 2014 door BOEi genoemde huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar maakte deel uit van een breder pakket aan voorwaarden, dat niet in zijn geheel door Villa d’Or is aanvaard. In dat e-mailbericht zijn verder als voorwaarden onder meer een huurtermijn van vijf jaar, een verlengingstermijn van vijf jaar en de huur van de volledige bedrijfsruimte vanaf 1 mei 2014 genoemd. In de door partijen ondertekende huurovereenkomst is, in afwijking van het e-mailbericht van BOEi van 5 maart 2014, een huurtermijn van twee jaar, een verlengingstermijn van één jaar en de huur van de helft van de bedrijfsruimte voor het eerste jaar afgesproken. Van belang is verder dat tussen het e-mailbericht van 5 maart 2014 en het sluiten van de huurovereenkomst bijna drie maanden zijn verstreken, waarin partijen nader onderhandeld hebben over de huurvoorwaarden. Verder heeft Villa d’Or het gehuurde meerdere keren bezichtigd en volgt uit het proces-verbaal van oplevering van 2 juni 2014 dat Villa d’Or het gehuurde bewust heeft aanvaard. Niet is gebleken dat Villa d’Or tijdens de onderhandelingen en bezichtigingen aan BOEi kenbaar heeft gemaakt dat voor haar de exacte oppervlakte van het gehuurde en een daaraan gekoppelde prijs per vierkante meter van belang waren. Villa d’Or heeft tijdens de bezichtigingen de reële omvang van het gehuurde en de mogelijkheden om in het gehuurde haar bedrijf uit te oefenen voldoende kunnen inschatten. Villa d’Or heeft op geen enkel moment verwezen naar de eerder vermelde prijs van € 25,- per vierkante meter en heeft ingestemd met een huurovereenkomst waarin een vaste huurprijs van € 32.125,- per jaar was vermeld die niet gekoppeld was aan het aantal vierkante meters. Dat partijen de vaste huurprijs hebben gebaseerd op een bedrag van € 25,- per vierkante meter per jaar (de vaste huurprijs bedraagt € 25,- keer de oppervlakte van 1.285 m2), maakt niet dat zij daarmee een prijs per vierkante meter zijn overeengekomen.

De beoordeling: dwaling

Villa d’Or baseert haar vordering tot terugbetaling van de huur door BOEi allereerst op dwaling. Villa d’Or betoogt te hebben gedwaald ten aanzien van de oppervlakte van het gehuurde. Die dwaling is volgens Villa d’Or primair te wijten aan een inlichting van BOEi over de oppervlakte. Villa stelt voorts dat zowel zij als BOEi van dezelfde onjuiste veronderstelling ten aanzien van de oppervlakte zijn uitgegaan.

Het hof is van oordeel dat van dwaling geen sprake is, kortgezegd om de redenen die hierboven onder de kop ‘De beoordeling: overeengekomen huurprijs’ zijn genoemd.

De beoordeling: schadevergoeding wegens wanprestatie

Villa d’Or stelt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en dat zij recht heeft op schadevergoeding, omdat de oppervlakte van het gehuurde afwijkt van de in de huurovereenkomst genoemde oppervlakte. Villa d’Or vordert als schadevergoeding het bedrag dat volgens Villa d’Or gelet op de afwijkende oppervlakte teveel aan huur is betaald.

Ook op deze grondslag kon de vordering van Villa d’Or tot terugbetaling door BOEi van de huur niet worden toegewezen. Villa d’Or heeft namelijk onvoldoende duidelijk gemaakt waaruit haar schade bestaat.

De beoordeling: huurprijsvermindering

Villa d’Or betoogt voorts dat de omstandigheid dat de in de huurovereenkomst genoemde oppervlakte van het gehuurde onjuist blijkt te zijn, moet leiden tot huurprijsvermindering omdat er volgens Villa d’Or sprake is van een gebrek ten aanzien van het gehuurde.

Het Hof overwoog dat het recht op huurprijsvermindering pas ontstaat vanaf de dag dat de verhuurder behoorlijk van het gebrek in kennis is gesteld, of vanaf de dag waarop het gebrek reeds in voldoende mate bij de verhuurder bekend was om tot maatregelen over te gaan. In deze zaak staat vast dat Villa d’Or pas na afloop van de huurovereenkomst zelf op de hoogte is geraakt van het bestaan van het door haar gestelde gebrek. BOEi wist totdat zij er door Villa d’Or op werd gewezen niet dat de oppervlakte van het gehuurde in werkelijkheid minder was dan was opgenomen in de huurovereenkomst. Een eventueel recht van Villa d’Or uit hoofde van de verminderde oppervlakte van het gehuurde, is dus ontstaan op een moment dat zij geen verplichting meer had om de huurprijs te betalen. Dan kan ook geen sprake meer zijn van vermindering van die huurprijs. Tegen die achtergrond slaagt het beroep van Villa d’Or op huurprijsvermindering niet.

Conclusie

De voornaamste reden dat huurder Villa d’Or geen recht had op terugbetaling van huur, was dat zij geen rechten kon ontlenen aan de e-mail van BOEi d.d. 5 maart 2014 (waarin een huurprijs was genoemd van € 25,- per m2 per jaar). Later, op 2 juni 2014, is echter de huurovereenkomst getekend met andere voorwaarden en ook een andere tekst wat betreft de huurprijs (namelijk kort gezegd een huurprijs van € 32.125,- per jaar).

Een getekende huurovereenkomst levert volgens de wet, anders dan een (daar voorafgaande) e-mail van de ene aan de andere partij, kortgezegd dwingend bewijs op wat betreft de daarin gemaakte afspraken.

Overigens meen ik, zou Villa d’Or wél rechten kunnen ontlenen aan de e-mail, dat zij dan nog steeds geen recht zou hebben gehad op de volledig door haar gevorderde terugbetaling van huur berekend aan de hand van de door haar gemiste vierkante meters van het gehuurde. Ik verwijs daarvoor naar mijn artikel van 17 september 2019, dat ging over de NEN-meetinstructie voor makelaars bij verkoop van woningen. De Hoge Raad heeft op 22 februari 2019 geoordeeld dat de door kopers geleden schade niet berekend dient te worden aan de hand van de daadwerkelijk gemiste vierkante meters. De schade zou berekend moeten worden door de situatie waarin de koper verkeert te vergelijken met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd, wanneer de makelaar zich aan de meetinstructie zou hebben gehouden. Ook dan zou er niet daadwerkelijk een grotere woning zijn aangeboden en eventueel zijn gekocht. Men koopt wat men ziet. Het ligt mijns inziens niet in de lijn der verwachting dat er bij huur (want men huurt ook wat men ziet), wat betreft het berekenen van schade, een ander oordeel zou volgen.

Uiteraard is zo een redenering géén vrijbrief om de vierkante meters van het gehuurde al dan niet bewust ruimer op te meten, dienovereenkomstig aan te bieden en vervolgens te verhuren. Naast het feit dat dit ongewenste discussies met de huurder op kan leveren, dit niet professioneel en integer is, kan er wel degelijk een (terug)betalingsverplichting voor de verhuurder (en eventueel ook voor de verhurend makelaar) uit voortvloeien. Bijvoorbeeld als de gehuurde ruimte met de mindere vierkante meters daadwerkelijk te klein voor de uitoefening van het bedrijf (denk aan opslagruimte e.d.) blijkt te zijn en de huurder, als hij dat geweten had, als kandidaat-huurder was afgehaakt.

VRAGEN?

Heeft u nog vragen? Neem dan contact op met de advocaten van team bouw- en vastgoed van TRC Advocaten.