Kan huurder worden verplicht in te stemmen met verduurzamingsplan?
Hoge energiekosten, isolatie en ventilatie van gebouwen waaronder woningen zijn tegenwoordig veel besproken onderwerpen. De overheid wil verduurzaming en dat lijkt ook steeds meer terug te komen in gerechtelijke uitspraken.
De uitspraak
De kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, heeft op 17 augustus 2022 uitspraak gedaan in zo’n zaak.
Huurster huurde van Stichting De Alliantie (hierna: De Alliantie) een woning die deel uitmaakt van een complex bestaande uit 20 woningen. Medio 2021 ontvingen alle huurders, waaronder genoemde huurster, een verduurzamingsplan van De Alliantie. Het plan houdt onder andere in dat er een ClimaRad-systeem (hierna: ventilatiesysteem) in de woning wordt geplaatst, dat de houtkachel buiten werking wordt gesteld en het rookkanaal wordt afgesloten. In het plan is onder meer vermeld: “De combinatie van mechanische ventilatie met een open verbrandingstoestel, zoals hout-/sfeerkachels, geisers en open haarden, is niet veilig en niet meer toegestaan. Het gevaar bestaat namelijk dat rookgassen uw woning binnenkomen. De toestellen worden onklaar gemaakt en het rookkanaal afgesloten.”
Kern van de huurovereenkomst
De kern van de huurovereenkomst is dat de verhuurder het huurgenot van het gehuurde aan huurder dient te verschaffen. In artikel 7:220 lid 2 en 3 van het Burgerlijk Wetboek is evenwel (kort gezegd) bepaald, dat wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en aan huurder daartoe een redelijk voorstel doet, moet de huurder daartoe gelegenheid geven. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen betreft, wordt het bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.
Bezwaren van huurster
Huurster zag het verduurzamingspan van De Alliantie, meer in het bijzonder het plaatsen van het ventilatiesysteem alsmede het buiten werking stellen van de houtkachel en het afsluiten van het rookkanaal, niet zitten en stapte aldus naar de rechter. Zij vorderde een verklaring voor recht dat het voorgenomen renovatieplan van De Alliantie, zoals in de vorige zin vermeld, onredelijk is. Huurster voerde daartoe aan dat zij hoog-sensitief is voor onder andere geluid en dat daarom, gelet op het geluid van 25dB afkomstig van het te plaatsen ventilatiesysteem, van haar redelijkerwijs niet kan worden gevergd dit extra geluid in haar woning te accepteren. Huurster zal haar werk als freelancer niet meer kunnen uitoefenen nu zij altijd vanuit huis werkt. Het is voor huurster belangrijk dat zij kan werken en ontspannen in de woning die zij comfortabel voor haarzelf heeft gemaakt. Door het gebruik van haar kachel bespaart zij op energiekosten en heeft zij een noodvoorziening als de verwarming uitvalt. Daarnaast geeft huurster aan dat zij een koolmonoxidemeter geïnstalleerd heeft zodat is gewaarborgd dat er geen gevaar ontstaat. Verder onderhoudt huurster haar kachel jaarlijks doordat zij het rookkanaal laat vegen.
Oordeel van de kantonrechter
De kantonrechter oordeelde op basis van het hierboven genoemde wetsartikel dat sprake was van een rechtsvermoeden van redelijkheid. Immers had De Alliantie aangetoond dat 14 van de 20 bewoners van het complex, zijnde precies 70%, met het renovatievoorstel van De Alliantie had ingestemd. Voorts achtte de kantonrechter het verhaal van huurster over haar hoge sensitiviteit voor geluiden niet geloofwaardig. Daarbij komt dat De Alliantie dient te voldoen aan de door de overheid opgelegde verduurzamingsmaatregelen, zodat huurster onder die omstandigheden zal moeten accepteren dat het ventilatiesysteem in haar woning essentieel wordt geacht om verduurzaming van haar woning na te streven. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende is gebleken dat het niet veilig is om een kachel in een gerenoveerde kierdichte woning toe te passen. De kantonrechter acht daarbij van belang dat een (open) verbrandingstoestel niet alleen gezondheidsrisico’s met zich meebrengt voor huurster, maar ook voor de andere bewoners uit het wooncomplex. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter dan ook concluderend van oordeel dat het renovatievoorstel met betrekking tot het plaatsen van het ventilatiesysteem, het buiten werking stellen van de houtkachel en het afsluiten van het rookkanaal jegens huurster redelijk is.
De door huurster gevorderde verklaring voor recht werd afgewezen. De tegenvordering van De Alliantie, dat huurster haar medewerking dient te verlenen aan het verduurzamingsplan waaronder het plaatsen van het ventilatiesysteem alsmede het buiten werking stellen van de houtkachel en het afsluiten van het rookkanaal, werd toegewezen.
Conclusie
Huurders van woningen kunnen dus gedwongen worden om hun medewerking te verlenen aan door de verhuurder voorgenomen renovatiewerkzaamheden, in dit geval een verduurzamingspan. Het kan heel goed zijn dat een huurder een huurwoning mede heeft uitgekozen omdat daarin een houtkachel aanwezig – en in werking – is, wellicht alleen al voor de gezelligheid. Dat die houtkachel (die deel uitmaakte van het gehuurde) in de toekomst in de huurwoning aanwezig, althans werkzaam, blijft, is dus allerminst een garantie.
