Let op: nieuwe beleidsregels kamerverhuur en woningsplitsing Eindhoven

Er komen nieuwe - strengere - regels voor kamerverhuur en woningsplitsing in Eindhoven. De gemeente Eindhoven wil hiermee de woonverdichting en de druk op de omgeving beter verdelen en gedeeltelijk voorkomen. Met als doel: een mogelijke aantasting van de woonkwaliteit van de omgeving te verminderen. In deze blog leest u alles over deze nieuwe beleidsregels voor kamerverhuur en woningsplitsing in Eindhoven.

Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing

In de gemeente Eindhoven is kamerbewoning en woningsplitsing (het wijzigen van een woning in appartementen) op grond van het paraplubestemmingsplan in beginsel niet toegestaan. In afwijking van het bestemmingsplan kan kamerbewoning of woningsplitsing toch mogelijk worden gemaakt als dat past in de omgeving. Een omgevingsvergunning daarvoor kan worden verleend als aan de beleidsregels wordt voldaan. 

De beleidsregels aan de hand waarvan de toetsing plaatsvindt, worden nu gewijzigd. De panden die onder de werking van de beleidsregels vallen, zijn:

• Een woning die wordt omgezet in kamers;
• Een woning die wordt omgezet in appartementen;
• Een woning met kamers die wordt omgezet in appartementen.

De volgende panden vallen echter niet onder de werking van de beleidsregels:

• Nieuwbouw van een appartementencomplex*;
• Nieuwbouw van een kamerbewoningcomplex*;
• Transformatie van kantoren naar kamers of appartementen.

*Volgens de gemeente is sprake van een complex bij minimaal acht units.

Twee nieuwe gebieden ‘op slot’

In het huidige beleid van kamerverhuur en woningsplitsing zijn er zes gebieden aangewezen die “op slot staan”. In deze wijken mogen woningen niet worden omgezet in kamers of appartementen. In het nieuwe beleid zijn er twee gebieden toegevoegd aan de wijken die op slot staan. Dit zijn Hemelrijken en de Gildebuurt. Dit heeft tot gevolg dat een vergunningaanvraag, voor het wijzigen van een woning naar kamerbewoning of ten behoeve van woningsplitsing, wordt geweigerd als de woning ligt in een van onderstaande wijken.

Gebieden waar woningsplitsing wordt geweigerd

- Woensel West;

- Limbeek Noord en Limbeek Zuid;

- Bennekel Oost;

- Doornakkers Oost en Doornakkers West;

- Hemelrijken

- Gildebuurt

Onderscheid centrumgebied en restgebied

Ook wordt in de nieuwe beleidsregels een onderscheid gemaakt tussen ‘centrumgebied’ en ‘restgebied’. Het centrumgebied wordt begrensd door het 18 Septemberplein, de Vestdijk, Geldropseweg, Bilderdijklaan, Wal, het Stadhuisplein, de Wal, Keizersgracht en Emmasingel. Alle overige wijken/gebieden zijn benoemd als restgebied.

De gemeente Eindhoven heeft aangegeven dat in het stadscentrum het woonkarakter en de dynamiek die kamerbewoning en woningsplitsing met zich meebrengen, vaak beter past. In andere woonwijken behoort kamerbewoning en woningsplitsing ook tot de mogelijkheden, maar is er meer spreiding gewenst.

In het centrumgebied wordt daarom een aanvraag om een omgevingsvergunning enkel getoetst aan de hand van de leefbaarheidstoets. Voor het restgebied geldt dat een aanvraag om een omgevingsvergunning eerst wordt beoordeeld aan de hand van de “30 meter-regel”. Ben je benieuwd naar deze regel?

De 30 meter-regel

De 30 meter-regel houdt in dat bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een bepaalde woning binnen een straal van 30 meter om de woning niet al een kamersgewijs bewoond pand of een gesplitste woning mag liggen. Deze 30 meter wordt gemeten vanuit het midden van dit pand. Deze regel geldt ook indien er al een woning ligt waarvoor al een dergelijke eerdere aanvraag loopt.

Tijdens de overgangsperiode van één jaar na vaststelling van de beleidsregels, worden binnen een straal van 30 meter zowel de legale als de illegale bestaande woningen meegenomen. Na de overgangsperiode van één jaar, worden binnen de straal van 30 meter alleen de legale bestaande situaties meegenomen.

Leefbaarheidstoets

Als niet wordt voldaan aan de 30 meter-regel, dan wordt er geen vergunning verleend. Wordt er wel voldaan aan dit criterium, dan volgt daarna nog de leefbaarheidstoets. De omgevingsvergunning wordt enkel verleend als hiermee geen onevenredige gevolgen voor het woon- en leefmilieu ontstaan. Ook dient de aanvrager van de vergunning een planschadeovereenkomst met de gemeente af te sluiten.

Bij omzetting van een woning in kamers of appartementen dienen woonkwaliteitseisen in aanmerking te worden genomen. Denk hierbij aan minimale gebruiksoppervlaktes en de wijze van daglichttoetreding.

Een nieuwe woonkwaliteitseis bij kamerverhuur is dat alle traptreden voorzien dienen zijn van geluiddempende trapbekleding en de gemeenschappelijke voordeur een voorziening dient te hebben ter voorkoming van geluidsoverlast als gevolg van het dichtslaan van de voordeur (bijvoorbeeld een deurdranger). Verder mag een kamer slechts door één persoon worden bewoond.

Leefregels

Aan de omgevingsvergunning zullen voorschriften en leefregels worden gekoppeld. De eigenaar van het pand dient toe te zien op naleving van de voorschriften en leefregels door de huurders. Indien de voorschriften en leefregels niet worden nageleefd, kan de gemeente een last onder dwangsom opleggen of zelfs de vergunning intrekken.

Nieuwe omgevingsvergunning aanvragen

Tot slot staat in de beleidsregels dat voor woningen waar al een omzettingsvergunning voor is afgegeven, binnen één jaar na de inwerkingtreding van deze beleidsregels, een omgevingsvergunning dient te worden aangevraagd. Dit geldt ook voor woningen die aantoonbaar al van vóór 12 december 2007 voor kamerbewoning in gebruik zijn. Deze aanvragen worden in beginsel verleend, tenzij het overlastpanden of een woning betreft die in een wijk ligt die op slot zit.

Illegale kamerverhuur en woningsplitsing

Voor bestaande illegale kamersgewijs bewoonde woningen en/of bestaande illegale gesplitste woningen, kan binnen één jaar na de inwerkingtreding van deze beleidsregels een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Deze woningen dienen dan aantoonbaar als zodanig in gebruik zijn vóór de inwerkingtreding van deze beleidsregels. Deze aanvraag zal nog worden beoordeeld aan de hand van de Beleidsregels ruimtelijk omgevingsrecht 2018.

Wanneer in werking?

De nieuwe beleidsregels zijn nog niet in werking getreden. Het college van burgemeester en wethouders moet deze beleidsregels nog vaststellen. Op dit moment gelden dus nog de - minder strenge - Beleidsregels ruimtelijk omgevingsrecht 2018. De aanvragen om een omgevingsvergunning zullen nog aan dit beleid worden getoetst. Zodra de nieuwe beleidsregels in werking zijn getreden, zullen wij dit in een nader bericht melden.