Ontruimingsbescherming bij overige bedrijfsruimte: tijdelijke ademruimte of jarenlange vertraging?

In het Nederlandse huurrecht bestaat een belangrijk onderscheid tussen verschillende soorten bedrijfsruimte. Waar huurders van winkels en horecabedrijven uitgebreide bescherming hebben, geldt voor huurders van overige bedrijfsruimte – zoals kantoorruimten, opslagruimten, ateliers of praktijkruimten – een beperkter regime. Deze ruimten vallen onder artikel 7:230a BW en kennen geen recht op voortzetting van de huur, maar wel een specifieke vorm van bescherming tegen directe ontruiming: de ontruimingsbescherming.

In dit artikel wordt uitgelegd hoe deze bescherming werkt, wat de gevolgen zijn wanneer een verhuurder vergeet ontruiming aan te zeggen en hoe een recente, opvallende uitspraak laat zien dat de belangen van een huurder zelfs kunnen prevaleren boven een zwaarwegend publiek belang.

Wat valt onder overige bedrijfsruimte?

Overige bedrijfsruimte betreft gehuurde ruimten die geen woonruimte zijn en niet onder de categorie middenstandsbedrijfsruimte vallen. Het gaat om kantoorruimten, opslagruimten, ateliers, praktijkruimten en showrooms zonder directe verkoopfunctie. Deze ruimten vallen buiten de zwaardere huurbeschermingsregels en bieden de huurder slechts beperkte bescherming tegen ontruiming.

Hoe werkt ontruimingsbescherming?

Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt, moet hij daarbij ook schriftelijk de ontruiming aanzeggen. In dezelfde opzegging moet duidelijk worden vermeld vanaf welke datum de huurder het pand moet verlaten. Die datum mag niet eerder liggen dan de einddatum van de huurovereenkomst.

Na een correcte ontruimingsaanzegging ontstaat automatisch een periode van twee maanden waarin de huurder niet hoeft te ontruimen. Binnen deze periode mag de verhuurder geen ontruiming afdwingen. De huurder kan binnen deze twee maanden een verzoek bij de kantonrechter indienen om de ontruimingstermijn te verlengen. Dit verzoek moet binnen dezelfde twee maanden worden ingediend; gebeurt dat niet tijdig, dan vervalt de mogelijkheid tot verlenging.

De rechter kan de ontruimingstermijn met maximaal één jaar verlengen. Vervolgens kan deze termijn nog tweemaal met maximaal één jaar worden verlengd. In totaal kan de bescherming dus oplopen tot drie jaar na het einde van de huurovereenkomst.

Wat als de verhuurder vergeet de ontruiming aan te zeggen?

Het vergeten van de ontruimingsaanzegging is een fout met verstrekkende gevolgen. Zonder een juiste en tijdige aanzegging ontstaat er namelijk geen verplichting voor de huurder om het gehuurde te verlaten, zelfs niet wanneer de huurovereenkomst formeel is geëindigd. De wettelijke bescherming gaat pas lopen zodra de huurder een correcte aanzegging heeft ontvangen.

De aanzegging moet bovendien duidelijk vermelden welke datum wordt gehanteerd als ontruimingsdatum, en moet de huurder vóór die datum bereiken. Gebeurt dit niet, dan blijft de huurder in positie totdat een correcte aanzegging alsnog wordt verzonden. Pas dan begint de wettelijke termijn van twee maanden te lopen waarin de huurder ontruimingsbescherming geniet.

Voor verhuurders leidt dit vaak tot maanden vertraging. In de periode zonder geldige aanzegging kan het pand niet worden ontruimd, niet opnieuw worden verhuurd en niet worden verbouwd. Dit kan aanzienlijke financiële schade opleveren en investeringsplannen stilleggen.

Wanneer zelfs een nationaal belang geen voorrang krijgt

Een recente uitspraak die veel stof deed opwaaien betrof een situatie waarbij een huurder van een 230a bedrijfsruimte tegenover het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) stond. Het COA had een bedrijfsverzamelgebouw gekocht met de bedoeling dit in te zetten voor de opvang van asielzoekers en Oekraïense ontheemden. De huurder, die al jarenlang in het pand gevestigd was, deed na opzegging een beroep op ontruimingsbescherming.

Hoewel het COA een zwaarwegend maatschappelijk belang had en het pand dringend wilde gebruiken om extra opvangcapaciteit te creëren, kwam de kantonrechter tot een verrassende conclusie. De rechter oordeelde dat de belangen van de huurder op dat moment zwaarder wogen dan het opvangbelang van het COA. Een doorslaggevende rol speelde dat het COA nog weinig concrete stappen had gezet om het pand daadwerkelijk geschikt te maken voor opvang en dat de huurder geen alternatieve ruimte kon vinden. Directe ontruiming zou bovendien grote schade toebrengen aan de bedrijfsvoering van de huurder. Daarom werd de ontruimingsbescherming verlengd.

Deze uitspraak is opvallend omdat zij laat zien dat zelfs het belang van nationale opvangcapaciteit niet automatisch voorgaat boven de belangen van een individuele huurder. Het onderstreept dat de rechter een zeer concrete belangenafweging maakt en dat grote maatschappelijke belangen niet automatisch zwaarder wegen dan goed onderbouwde belangen van een huurder.

Hoe beoordeelt de rechter een verzoek?

Bij een verzoek om ontruimingsbescherming kijkt de rechter naar de belangen van beide partijen. Voor verhuurders wegen belangen vaak zwaar wanneer sprake is van dringend eigen gebruik, plannen voor renovatie, verkoop of wanneer de huurder structureel tekortschiet, bijvoorbeeld door wanbetaling of overlast.

Voor huurders kan hun belang juist zwaarder wegen wanneer zij afhankelijk zijn van de bedrijfsruimte voor hun inkomen, wanneer er geen alternatieve ruimte beschikbaar is of wanneer investeringen verloren dreigen te gaan bij directe ontruiming.

Wat kunnen verhuurders doen?

Het is belangrijk dat verhuurders opzegging en ontruimingsaanzegging zorgvuldig en gelijktijdig versturen. Daarnaast is het verstandig om eigen belangen goed te documenteren, bijvoorbeeld door vastlegging van renovatieplannen of het sluiten van contracten met nieuwe huurders. Bij fouten, zoals het vergeten van de ontruimingsaanzegging, moet snel worden gehandeld en moet de planning worden aangepast.

Tips voor huurders

Huurders doen er goed aan altijd te controleren of een ontruimingsaanzegging correct is gedaan. Zonder geldige aanzegging bestaat er geen verplichting tot ontruimen. Wanneer de aanzegging wel correct is, moet een verzoek om verlenging binnen twee maanden worden ingediend. Alleen zo blijft de bescherming in stand.

Conclusie

Ontruimingsbescherming biedt huurders van overige bedrijfsruimte belangrijke tijd om hun bedrijfsvoering voort te zetten na het einde van de huur. Voor verhuurders kan deze regeling echter tot aanzienlijke vertraging leiden, vooral wanneer formaliteiten zoals de ontruimingsaanzegging worden vergeten. De recente uitspraak waarin de belangen van een huurder zelfs zwaarder wogen dan het opvangbelang van het COA toont aan dat de rechter altijd een concrete belangenafweging maakt die per situatie sterk kan verschillen.

Zowel huurders als verhuurders zijn gebaat bij zorgvuldige communicatie, tijdige acties en een goed onderbouwd dossier.