Schadevergoeding bovenop de boete van 10% van de koopsom

In artikel 6:92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat: hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaatst treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Deze bepaling is evenwel van regelend, niet van dwingend recht, en hiervan kan dus bij overeenkomst van worden afgeweken. In de standaard NVM koopakte gebeurt dat ook. Kan men aanvullende schadevergoeding, na toewijzing daarvan in een eerdere gerechtelijke procedure, nog vorderen in een latere geheel nieuwe gerechtelijke procedure?

De uitspraak

De Rechtbank Noord-Holland heeft op 30 juli 2025 (ECLI:NL:RBNHO:2025:8696) uitspraak gedaan in een zaak waar van alles speelde, zowel feitelijk als procesrechtelijk.

De feiten

Eisers waren gezamenlijk eigenaar van een pand. Het pand bestond uit een bedrijfsruimte op de begane grond en woonruimte op de eerste en tweede verdieping.

Partijen zijn op 22 april 2022 (eisers als verkopers / gedaagden als kopers) een koopovereenkomst aangegaan met betrekking tot het pand. De overeengekomen koopsom bedraagt € 755.000,00. Gedaagden mochten de koop ontbinden als zij niet uiterlijk 30 juni 2022 een omgevingsvergunning zouden hebben gekregen voor het veranderen van de bestemming naar wonen voor het gehele pand. Artikel 11.2 van de koopovereenkomst luidt (voor zover van belang): “Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

Aan de koopovereenkomst is een door eisers aangeleverd eindadvies principeaanvraag van 12 december 2019 gehecht. In dat eindadvies heeft de gemeente laten weten in principe bereid te zijn medewerking te verlenen aan het wijzigen van het gebruik van de winkel (op de benedenverdieping) naar een woonbestemming. Daarbij heeft de gemeente vermeld dat die aanvraag zorgt voor een parkeerbehoefte van afgerond één extra parkeerplaats en dat dat binnen het beleid past. Dit eindadvies van de gemeente maakte ook onderdeel uit van de verkoopinformatie over het pand.

In de koopovereenkomst is ook neergelegd dat gedaagden uiterlijk 31 juli 2022 een bankgarantie doen stellen (of een waarborgsom zullen storten) voor een bedrag van € 75.000,00. Dit hebben zij niet gedaan. Met een brief van 15 augustus 2022 heeft de advocaat van eisers aan gedaagden meegedeeld dat eisers de koopovereenkomst daarom buitengerechtelijk ontbinden.

Daarna hebben eisers bij de Rechtbank Noord-Holland gevorderd om gedaagden te veroordelen in de koopovereenkomst neergelegde contractuele boete van 10% van de koopsom. In die procedure hebben gedaagden onder meer aangevoerd dat zij tijdig een beroep hebben gedaan op het voorbehoud van de gewenste omgevingsvergunning, zodat eisers de overeenkomst niet konden ontbinden en geen aanspraak konden maken op de contractuele boete. De rechtbank heeft op 16 augustus 2023 een eindvonnis gewezen in deze zaak. In dit vonnis heeft zij gedaagden (hoofdelijk) veroordeeld om aan eisers € 75.500,00 aan contractuele boete te betalen, te vermeerderen met rente en kosten. Daarbij heeft de rechtbank onder meer het volgende overwogen. Gedaagden hebben een ruimere omgevingsvergunning aangevraagd dan waarop de overeengekomen ontbindende voorwaarde zag. Daardoor konden zij op die ontbindende voorwaarde geen beroep doen. Gedaagden hebben inmiddels aan die veroordeling uit 2023 voldaan en tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld waardoor het inmiddels onherroepelijk is geworden.

Op 7 februari 2024 zijn eisers met een andere partij een koopovereenkomst aangegaan waarbij zij het pand aan die andere partij verkopen. Daarbij zijn eisers en de koper een koopprijs van € 632.400,00 (kosten koper) overeengekomen. Overeengekomen werd verder dat eisers het pand op 10 september 2024 aan de koper zou leveren. De eigendomsoverdracht van het pand heeft op 10 september 2024 plaatsgevonden. Daarbij heeft de koper de overeengekomen koopsom aan eisers voldaan.

Op 3 juni 2024 hebben eisers gedaagden gesommeerd om binnen veertien dagen €82.907,70 aan eisers te betalen. Dat was volgens hen de totale schade minus de betaalde contractuele boete. Gedaagden hebben niet aan die sommatie voldaan. 

Rechtsvorderingen en verweren over en weer

Eisers vorderen betaling van aanvullende schadevergoeding, bovenop de reeds uit hoofde van de eerste procedure betaalde contractuele boete van € 75.500,00.

Gedaagden doen in reconventie (: als tegenvordering) – anders dan in de eerste procedure – alsnog een beroep op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling en stellen een vordering tot schadevergoeding in op grond van onrechtmatige daad.

De beoordeling

Niet-ontvankelijkheid; dwaling?

Artikel 236 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen en zijn vervat in een in kracht van gewijsde gegaan (: onherroepelijk) vonnis, in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht hebben. Deze bindende kracht – het gezag van gewijsde – is niet beperkt tot beslissingen die in het dictum (: de beslissing van het vonnis) staan. Het gezag van gewijsde strekt zich uit tot de eindbeslissingen die in (het lichaam van) het vonnis staan en de uiteindelijke beslissing mede dragen. Zulke beslissingen in het eerdere vonnis staan in de weg aan een nieuw oordeel over de rechtsbetrekking dat zou kunnen leiden tot een vonnis dat zich naar de uitkomst niet met het eerdere vonnis verdraagt. Zo is vaste rechtspraak dat als in de eerste procedure een vordering tot nakoming van de verbintenis werd toegewezen, in een nieuwe procedure geen vernietiging van de overeenkomst wegens bedrog meer kan worden gevorderd, omdat de toewijzing van de vordering in de eerste procedure noodzakelijk berust op de beslissing dat partijen een geldige overeenkomst hebben gesloten.

De rechtbank heeft in het inmiddels onherroepelijke vonnis van 16 augustus 2023 al een eindoordeel gegeven dat inhoudt dat eisers op grond van (de ontbinding van) de koopovereenkomst als partij bij die koopovereenkomst aanspraken hebben op gedaagden. Aan dit oordeel komt gezag van gewijsde toe.

In dat vonnis is de vordering van eisers om gedaagden te veroordelen tot nakoming van het in de koopovereenkomst opgenomen boetebeding toegewezen. Omdat in de eerste procedure een vordering tot nakoming werd toegewezen, kan in een nieuwe procedure geen vernietiging van de overeenkomst wegens bedrog of dwaling meer worden gevorderd. De toewijzing van de vordering van eisers in de eerdere procedure berust noodzakelijk op de beslissing van de rechtbank dat partijen een geldige overeenkomst hebben gesloten. De rechtbank is in het vonnis van 16 augustus 2023 uitgegaan van de geldigheid van de koopovereenkomst, zodat ook in deze procedure van de geldigheid van de koopovereenkomst tussen partijen moet worden uitgegaan. Ten aanzien van deze rechtsvordering zijn gedaagden dus niet-ontvankelijk (: de rechtbank behandelt deze vordering niet inhoudelijk).

Niet-ontvankelijkheid; onrechtmatige daad?

Maar hoe zit dat (wat niet-ontvankelijkheid betreft) dan met de vordering van gedaagden tot schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad? Volgens de rechtbank voeren gedaagden terecht aan dat het hiervoor uiteengezette gezag van gewijsde niet in de weg staat aan een vordering tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad wegens bedrog of het onrechtmatig achterhouden van informatie. Op grond van de hoofdregel is het aan gedaagden om voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting te bewijzen, om te onderbouwen dat eisers bedrog hebben gepleegd of informatie hebben achtergehouden die zij voor of bij het aangaan van de koopovereenkomst hadden moeten verstrekken. Gedaagden hebben dat evenwel niet gedaan.

Aanvullende schadevergoeding

Dan wat betreft de vordering van eisers tot betaling van aanvullende schadevergoeding. Feit is dat eisers het pand aan een andere partij hebben verkocht voor € 632.400,00, dat is € 122.600,00 minder dan de met gedaagden overeengekomen koopprijs van € 755.000,00. Ook is het een feit dat eisers door het niet afnemen van het pand door gedaagden twee nieuwe hypotheken hebben af moeten sluiten met alle kosten van dien.

De rechtbank komt op een door gedaagden aan eisers aanvullend te vergoeden bedrag van € 56.584,62. Dit is het bedrag van de schade ten bedrage van €132.084,62 verminderd met de al door gedaagden betaalde contractuele boete van € 75.500,00.

Gedaagden doen nog een beroep op artikel 6:92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, namelijk dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Deze bepaling is evenwel van regelend – en dus niet van dwingend – recht en daarvan kan zodoende bij overeenkomst van af worden geweken. Dat is gebeurd, middels artikel 11.2 van de koopovereenkomst (zie het begin van deze blog). Ook dit beroep van gedaagden gaat dus niet op.

Conclusie

Het loont om indien er boven de contractuele boete nog aanvullende schade is, vergoeding daarvan, mogelijk zelfs in een compleet nieuwe gerechtelijke procedure, te vorderen.