Opkoopbescherming. Wat betekent deze maatregel voor de verhuur?

In juli 2021 heeft de Eerste Kamer ingestemd met aanpassing van de Huisvestingswet 2014. Daarmee heeft de Eerste Kamer ook ingestemd met de zogeheten ‘opkoopbescherming’. Door deze opkoopbescherming wordt aan gemeenten de mogelijkheid geboden gebieden aan te wijzen waar woningen gedurende 4 jaar na aankoop niet mogen worden verhuurd, tenzij hiervoor een vergunning is verleend. De wetswijziging is bedoeld om mensen die een koopwoning zoeken in het goedkope en/of middeldure segment, meer kans te geven op het kunnen kopen van een woning.

Opkoopbescherming

Gemeenten kunnen de opkoopbescherming voor nader te bepalen gebieden invoeren in de vorm van een verbod om woningen zonder vergunning te verhuren. Door de opkoopbescherming worden woningen in beginsel enkel beschikbaar voor kopers die de woning zelf zullen gaan bewonen. Beleggers kunnen hierdoor in de aangewezen gebieden geen goedkope en middeldure woningen meer kopen om deze vervolgens te verhuren.

De opkoopbescherming kan worden ingevoerd in wijken waar schaarste bestaat aan goedkope of middeldure koopwoningen of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat vanwege het grote aantal woningen dat al is opgekocht voor de verhuur. De gemeenten die de maatregel willen gaan gebruiken, moeten vooraf in hun Huisvestingsverordening bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen en voorts de gebieden waarvoor de maatregel gaat gelden, aanwijzen. Verder zullen gemeenten de invoering van de opkoopbescherming goed moeten onderbouwen, omdat het niet mogen verhuren van een woning een beperking van het eigendomsrecht oplevert. Gemeenten zullen daarom bij de vaststelling van hun Huisvestingsverordening moeten onderbouwen dat de opkoopbescherming noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van de schaarste aan woningen in het goedkope en middeldure segment of voor het behoud van de leefbaarheid van de omgeving.

Uitzonderingen

In de door de gemeenten aangewezen gebieden waar de opkoopbescherming gaat gelden, kunnen koopwoningen in drie uitzonderingsgevallen wel worden verhuurd. De eigenaar van de woning zal voor die uitzonderingsgevallen wel een vergunning moeten aanvragen bij de betreffende gemeente. De uitzonderingssituaties zien op:

1. Verhuur van de woning aan familie (bloed- en aanverwanten in de eerste- en tweede graad);
2. Tijdelijke verhuur indien de eigenaar van de woning er zelf minimaal één jaar heeft gewoond, en kan aantonen dat de verhuur voor maximaal 12 maanden is en niet op een toeristische verhuur ziet;
3. Verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel, kantoor-, of bedrijfspand.

Naast de voormelde drie uitzonderingssituaties kunnen gemeenten nadere uitzonderingsgronden in hun Huisvestingsverordening vaststellen die passend zijn bij de problematiek en de samenstelling van de buurt, onder de voorwaarde dat de noodzaak hiervan is onderbouwd in hun Huisvestingsverordening.

Gevolgen voor bestaande verhuur

De opkoopbescherming zal gaan gelden voor woningen die in eigendom worden overgedragen vanaf het moment dat de wet in werking is getreden. De opkoopbescherming geldt dus niet voor eigenaren die voor de inwerkingtreding van de wet de woning al in hun bezit hadden. Voorts geldt de opkoopbescherming niet in de situatie dat de woning al 6 maanden in verhuurde staat was op het moment dat deze in eigendom wordt overgedragen. Beleggers die in de (nog nader aan te wijzen) gebieden woningen in het goedkope of middeldure segment in de verhuur hebben, worden door de opkoopbescherming dus niet belemmerd in hun mogelijkheden tot verhuur.

Inwerkingtreding

De verwachting is dat de aangepaste Huisvestingswet per 1 januari 2022 in werking zal treden.

De gemeente Eindhoven is voorstander van de opkoopbescherming. Op dit moment wordt onderzocht voor welke wijken de opkoopbescherming kan gaan gelden alsmede voor welke prijsklasse de opkoopbescherming gaat gelden. Naar verwachting besluit de Eindhovense gemeenteraad begin 2022 of, en in het bevestigende geval wanneer, de opkoopbescherming in Eindhoven zal worden ingevoerd.