Ouderdomsclausules; sluiten ze de aansprakelijkheid voor verkoper altijd uit?

Ouderdomsclausules: je komt ze vaak tegen in koopovereenkomsten van woningen van meer dan vijftig jaar oud. Je komt ze ook in allerlei formuleringen tegen, en soms ook verhuld als bijzondere bepaling, maar in feite beogen ze allemaal hetzelfde. Namelijk de aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken aan de woning uitsluiten. Maar doen ouderdomsclausules dat ook zonder meer?

Ouderdomsclausules; niet standaard in NVM-koopakte

Ouderdomsclausules zijn niet standaard opgenomen in het model van de NVM-koopakte. In dit model is de hoofdregel dat de verkoper niet in staat voor verborgen gebreken. De koper draagt in beginsel het risico van alle gebreken. Op die hoofdregel wordt vrijwel direct een vergaande uitzondering gemaakt. Namelijk door de bepaling dat de verkoper in staat voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik als woning verhinderen. Dat geldt dan weer niet voor zogeheten ‘kenbare gebreken’. Dit zijn gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevraagd.

Ouderdomsclausules beperken die vergaande uitzondering op de exoneratie ten gunste van de verkoper nog meer. Verkopers doen er dan ook verstandig aan een dergelijke clausule op te nemen. Verkopers zijn daartoe ook gerechtigd. Er zijn geen dwingendrechtelijke bepalingen die anders voorschrijven. Integendeel. Op dit punt zijn verkopers (en kopers) vrij om overeen te komen wat zij wensen, en geldt dus volledige contractvrijheid.

Voorbeelden formulering ouderdomsclausules

Ouderdomsclausules kom je als gezegd in allerlei formuleringen tegen. Hieronder een aantal voorbeelden, waarmee de verkoper zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken aan de woning wenst uit te sluiten:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat het verkochte object meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam etc.). Bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 van de koopakte omschreven woongebruik.”

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 80 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager ligt dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan garandeert staat verkoper hier niet voor in. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 omschreven woongebruik.”

"Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 20 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper."

Verkoper niet aansprakelijk in geval van een ouderdomsclausule?

Ouderdomsclausules treffen vaak doel, maar niet altijd. Zo komt een verkoper (in alle redelijkheid) geen beroep op een dergelijke clausule toe indien hij bekend was met het gebrek en dit heeft verzwegen voor de koper.

Maar ook indien de verkoper het gebrek niet kende, maar dit zo ernstig is dat aan bewoning van de woning in de weg staat weet hij zich niet gered doordat in de koopovereenkomst is opgenomen dat de woning meer dan 80 jaar oud is en dat bouwkundige kwaliteitsgebreken niet geacht worden belemmerend te werken op het in artikel 5.3 omschreven woongebruik. Zo oordeelde de rechtbank Den Haag althans in haar uitspraak van 6 december 2017.

Ook in gevallen waarin de woning eerder nog is gerenoveerd blijkt de koper niet kansloos, zeker niet indien de verkoper de kwaliteit van de ‘renovatie’ heeft benadrukt.

Uitspraak gerechtshof

Verder weet de verkoper zich niet gered door een ouderdomsclausule wanneer het gaat om een gebrek dat niet onder deze ouderdomsclausule valt en/of als zodanig niet is uitgesloten door deze clausule. In haar uitspraak van 18 juni 2019 oordeelde het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch in dit verband onder meer:

“In beginsel is het zo dat de artikelen 6.3 en 22 van de koopovereenkomst, in onderling samenhang bezien, redelijkerwijs zo moeten worden gelezen dat de algemene verplichting om “in te staan” van artikel 6.3 niet geldt voor zover het geconstateerde gebrek valt onder de gebreken waarvoor geëxonereerd wordt in artikel 22. Anderzijds is het zó dat een koper van een beding dat de naam “Ouderdomsclausule”’ draagt in de regel zal (mogen) verwachten dat het enkel tot een risicoverschuiving in zijn nadeel strekt voor zover het gaat om gebreken die daadwerkelijk het gevolg zijn van de ouderdom van de woning.”

Van de drie hiervoor weergegeven ouderdomsclausule is de formulering van de eerste dan ook beter dan die van de twee erna, omdat in de eerste de gebreken waarvoor de uitsluiting is bedoeld ook heel specifiek worden aangegeven. Daarmee is niet gezegd dat overige twee clausules niet goed zijn. Wel dat deze mogelijk minder krachtig zullen worden bevonden omdat deze (zeer) algemeen geformuleerd zijn.

Conclusie

Een ouderdomsclausule kan de aansprakelijkheid van de verkoop op grond van non conformiteit van de woning wegens bouwkundige gebreken aanzienlijk verkleinen. Maar het is niet zo dat de verkoper daarmee zijn aansprakelijkheid ook in alle gevallen echt of volledig uitgesloten weet. In sommige gevallen komt het ook aan op de letterlijke tekst en formulering van de betreffende clausule. Als verkoper dien je daar dus echt goed op te letten.

Het opnemen van een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst gebeurt niet standaard en betreft verder maatwerk. Bij het leveren hiervan is TRC Advocaten u graag behulpzaam.