Eindhoven kampt met een woningtekort en dat geldt ook voor appartementen. Om die reden worden steeds vaker bestaande gebouwen, zoals kantoren, getransformeerd tot appartementen. Een interessante ontwikkeling, alleen blijkt het transformatietraject in de praktijk lang en beslist niet eenvoudig. De factoren die hierop van invloed zijn, zet ik kort voor u uiteen.
Mes snijdt aan twee kanten
Het mes snijdt bij de transformatie van kantoren tot appartementen aan twee kanten. Aan de ene kant wordt er woonruimte gecreëerd en aan de andere kant wordt voorkomen dat zogenoemde kansarme Eindhovense kantoren langdurig leegstaan - met alle risico's van verloedering van dien. Risico op leegstand is er, vanwege de buitengewoon grote vraag, niet. Kortom, transformatie is een prachtige tendens, alleen geen eenvoudige. Waar ligt dat toch aan?
De factoren die van invloed zijn op het lange transformatietraject
Factor #1: Vele procedurele stappen
Transformatietrajecten lopen lang en kosten veel tijd. Wie ongeduldig is moet niet aan een transformatietraject beginnen. Er dienen vele procedurele stappen doorlopen te worden, voordat überhaupt met de verbouwing en dus transformatie gestart kan worden.
Factor #2: Kosten
Door de procedures die u dient te doorlopen en het bijbehorende tijdsbestek kunnen de kosten aardig oplopen, alvorens er ook maar een euro wordt verdiend aan de verhuur.
Factor #3: Financiering
Uiteraard spelen de financiën een rol. Niet alleen voorfinanciering, zoals voor de procedurele kosten, en de financiering van de uiteindelijke transformatie spelen een rol. Ook de gemeente vraagt een financiële bijdrage. Bovendien dienen risico’s van planschade te worden afgekocht. Dit wil zeggen dat de ontwikkelaar het risico van planschade op zich moet nemen. Een transformatietraject brengt aanzienlijke kostenposten met zich mee en financiering hiervan is niet altijd even makkelijk. Dit leidt veelal tot, u raadt het al: vertraging.
Factor #4: Bestemmingsplan
De hierboven gemelde procedurele stappen hebben in de eerste plaats te maken met het feit dat een bestemmingsplan meestal in de weg staat van de transformatie. Een kantoorpand heeft in de regel de bestemming kantoor en dat betekent dat er niet zonder meer mag worden gewoond. Het bestemmingsplan moet eerst worden veranderd of er moet een ontheffing worden verleend. Daarvoor dient al een aantal procedures te worden doorlopen. Het is belangrijk dat de gemeente Eindhoven bereid is haar medewerking te verlenen. Dit aangezien een gemeente niet verplicht is hieraan gehoor te geven.
Factor #5: Praktische randvoorwaarden
Een transformatie staat niet op zichzelf. Het wijzigen van de bestemming heeft consequenties voor veel andere aspecten zoals parkeerruimte en -druk. Naast het woningtekort is duidelijk dat er op veel plaatsen, met name in het centrum, sprake is van grote parkeerdruk. Appartementen leiden in de regel tot een toename van de parkeerdruk, waardoor parkeerruimte gecreëerd moet worden. Het bouwen van een parkeerkelder is meestal niet haalbaar vanwege de kosten en het simpele feit dat het vaak niet onder een bestaand pand te realiseren is.
Een uitkomst is de in opkomst zijnde deelauto. In grote Europese steden wordt daar al veel gebruik van gemaakt. De gedachte is dat meerdere bewoners van een appartementencomplex gebruik maken van een deelauto. Dat vergt wat organisatie, maar blijkt in de praktijk uitstekend te functioneren. Daarmee zouden veel minder parkeerplaatsen nodig zijn. In Eindhoven timmert het bedrijf Amber actief aan de weg om haar elektrische deelauto’s te promoten. Nadenken over deze aspecten en het geven van een praktische invulling hieraan - conform de wensen van de gemeente - kost veel kruim.
Factor #6: Bezwaar omwonenden
Zoals hierboven gesteld moet voor de transformatie vaak een bestemmingsplan worden aangepast. De gemeente, of eigenlijk gemeenteraad (geadviseerd door het college van B&W) stelt zich eerst de vraag of op een bepaalde locatie transformatie wel gewenst is. Hierbij speelt beleid een rol.
Sommige gebieden zitten namelijk ‘op slot’. Dat wil zeggen dat er geen nieuwe woningen worden toegelaten. De druk op de buurt is daar al te groot. Sommige delen van Eindhoven zitten niet op slot, maar staan wel onder hoge druk van de buurt. Omwonenden kunnen dan fors bezwaar maken tegen beoogde ontwikkelingen. Dat verkort het transformatietraject in ieder geval niet.
Al deze factoren spelen mee in het transformatietraject en kunnen naast hoofdpijn en kosten ook vertraging opleveren. Nu vraagt u zich vast af of deze procedure te versnellen valt?
Hoe versnellen?
Dit lukt vooral met kennis en ervaring. Gelukkig maar, want transformatietrajecten zijn prachtige initiatieven, die passen binnen de regio Eindhoven. Jammer genoeg zijn het ook trajecten die tijd, energie en kennis vragen. Loopt u rond met plannen om een gebouw te transformeren tot woningcomplex? Dan adviseren wij u met klem om vanaf stap één met goede adviseurs te werken die de weg kennen in de regelgeving én in de praktijk; de regio Eindhoven. Hierbij is een team van verschillende disciplines geen overbodige luxe.
Zoekt u advies van een bouwrecht advocaat die bekend is met transformatietrajecten in de regio Eindhoven? Neem dan vrijblijvend contact op met de specialisten van de sectie bouw-en vastgoed van TRC Advocaten.
