Verhuurders opgelet! Houdt u op de juiste wijze toezicht op uw vastgoed?

Het is voor verhuurders van groot belang dat zij op een juiste en grondige wijze de door hen verhuurde vastgoedobjecten controleren. Een verhuurder moet weten wie de huurders zijn en waar de panden exact voor worden gebruikt. Dat blijkt maar weer eens uit een uitspraak van 20 maart jl. van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling).

Wat was er aan de hand?

In deze zaak had de burgemeester van Eindhoven besloten om op grond van een hennepbericht van de politie een loods voor de duur van negen maanden te sluiten. In de loods had de politie namelijk een professioneel ingerichte hennepstekkerij aangetroffen met 2.352 hennepstekken en 246 moederplanten, verdeeld over twee kweektenten. De burgemeester vond dat het op basis van het hennepbericht voldoende aannemelijk was dat de drugs aanwezig waren voor de verkoop, aflevering en/of verstrekking. Vanwege de hoeveelheid aangetroffen hennepplanten en -stekken was volgens de burgemeester een sluiting voor de duur van negen maanden passend en geboden. Daarbij was betrokken dat het ging om een grote hoeveelheid drugs, dat de drugs zijn aangetroffen in een loods bij een winkelcentrum, dat een ander pand van de eigenaar van het perceel (hierna: ‘de verhuurder’) eerder al eens was gesloten vanwege overtreding van de Opiumwet en dat de sluiting in dit concrete geval geen onevenredige gevolgen had.

Op het perceel van de verhuurder bevond zich aan de voorzijde een winkelpand. Aan de achterkant van dat winkelpand bevond zich de loods in kwestie. De loods was normaal gesproken toegankelijk via een verbindingsdeur in het winkelpand en via een aparte roldeur aan de achterzijde van de loods. Deze verbindingsdeur tussen het winkelpand en de loods was echter dichtgemetseld aan de zijde van de loods. Uit het onderzoek van de politie was ook gebleken dat de stroom die de hennepstekkerij gebruikte, illegaal werd afgenomen uit een meterkast in de hal van het winkelpand.

Verhuurder gaat in beroep bij de rechtbank

Zoals gezegd werd de loods dus op last van de burgemeester gesloten. De verhuurder was het niet eens met de sluiting en ging in beroep bij de rechtbank. Met verschillende argumenten betoogt de verhuurder dat de sluiting van het pand niet noodzakelijk en onevenredig was. Daarnaast was hij het niet eens met het verwijt dat hij onvoldoende toezicht zou hebben gehouden op de loods. Volgens de verhuurder was het onmogelijk om zodanig toezicht op een verhuurd pand te houden dat de productie of opslag van drugs of de handel in drugs in alle gevallen kon worden voorkomen. 

De rechtbank oordeelde in beroep dat de burgemeester zich, gelet op de ernst en omvang van de overtreding, op het standpunt mocht stellen dat sluiting van de loods noodzakelijk was. De sluiting was ook niet onevenredig en, gelet op de ernst van het geval en de belangen van verhuurder, mocht een periode van negen maanden worden aangehouden. De verhuurder ging vervolgens tegen deze uitspraak in hoger beroep bij de Afdeling. 

Volgens de Afdeling mocht de burgemeester gelet op het hennepbericht van de politie en hetgeen is aangetroffen in de loods en, zoals ook de rechtbank terecht had overwogen, de situatie in de loods als een ernstige overtreding aanmerken en sluiting van het pand voor de duur van negen maanden noodzakelijk achten.

Leefbaarheid en veiligheid

Met de sluiting had de burgemeester beoogd om de bekendheid van het pand als professionele productielocatie van hennep weg te nemen en de relatie tussen het pand en het criminele milieu te verbreken en daarmee het risico voor omwonenden of voorbijgangers te verkleinen. Tijdens de zitting bij de Afdeling had de burgemeester verder toegelicht dat de loods in een voor drugscriminaliteit kwetsbare woonwijk ligt, namelijk op de grens van de buurten Bennekel-Oost en Bennekel-West. De leefbaarheid en veiligheid in deze buurten staan onder druk. In de afgelopen jaren zijn meerdere panden in de wijk gesloten, in het licht van de ontwikkeling dat de hele regio Zuid-Oost Brabant uiterst gevoelig is voor drugscriminaliteit. Ook om die reden heeft de burgemeester sluiting naar het oordeel van de Afdeling noodzakelijk mogen achten. 

De burgemeester mocht verder bij zijn beoordeling van de evenwichtigheid van zijn besluit om de loods te sluiten de omstandigheden van het geval betrekken, waaronder de mate waarin de overtreding aan de verhuurder kon worden verweten. Van een verhuurder mag worden verwacht dat hij de zorg betracht die in redelijkheid nodig is om overtredingen van de Opiumwet in een pand te voorkomen. Dit houdt in dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het pand wordt gemaakt. Dat brengt mee dat verhuurders concreet toezicht moeten houden op het gebruik van een pand dat zij verhuren. Het is niet genoeg dat zij het pand alleen maar bezoeken. Zij moeten ook controles uitvoeren die zijn gericht op het gebruik van het pand.

Geen controle door verhuurder

De verhuurder had tijdens de zitting van de rechtbank verklaard dat hij iedere twee weken in het winkelpand was, maar dat hij de loods niet heeft gecontroleerd. Op de zitting bij de Afdeling vulde hij nog aan dat hij de huurder niet kende, nooit heeft ontmoet of gesproken en hem ook niet kon bereiken, omdat alle contacten met de huurder via een door hem ingehuurde makelaar verliepen. Ook had hij geen toegang tot de loods, omdat de tussendeur was afgesloten. Dit alles was volgens de Afdeling echter niet in het voordeel van de verhuurder. 

Hij had immers al eerder te maken gehad met een sluiting van een door hem verhuurd pand vanwege druggerelateerde activiteiten. Er mocht van hem daarom ook meer alertheid worden verwacht. Juist de door de verhuurder genoemde omstandigheden hadden naar het oordeel van de Afdeling voor hem een duidelijk signaal moeten zijn en aanleiding moeten geven om onderzoek te verrichten naar het gebruik van de loods en zich te vergewissen van de activiteiten die zijn huurder daarin ondernam.

Bovendien had de verhuurder eenvoudig in de meterkast kunnen vaststellen dat er illegaal stroom werd afgetapt. Deze meterkast zat in het winkelpand, dat hij naar eigen zeggen zeer regelmatig bezocht, en voor hem toegankelijk was. 

Onvoldoende toezicht

Naar het oordeel van de Afdeling had de verhuurder, zoals terecht overwogen door de rechtbank, niet de zorg betracht die in redelijkheid kon worden verlangd om overtreding van de Opiumwet vanuit het pand te voorkomen. De verhuurder kon daarmee worden verweten dat hij onvoldoende toezicht hield. De rechtbank had dus terecht geoordeeld dat de burgemeester bij zijn afweging in het kader van de evenwichtigheid van de maatregel, de verwijtbaarheid van de verhuurder kon betrekken. Het besluit van de burgemeester tot sluiting van de loods was rechtmatig en het hoger beroep werd ongegrond verklaard.

Houdt u als verhuurder wel voldoende toezicht?

Uit deze uitspraak blijkt maar weer eens dat er bij een besluit tot het sluiten van een pand op grond van de Opiumwet ook wordt gekeken naar de handelingen die een verhuurder heeft verricht ter voorkoming van criminele activiteiten in zijn pand. De verwijtbaarheid van een verhuurder kan dus in een dergelijk besluit daarbij volledig worden betrokken. 

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog, neem dan gerust contact op met één van onze specialisten.