Koper ontbindt de koopovereenkomst; bent u courtage verschuldigd?

Bij het sluiten van een koopovereenkomst wordt in negen van de tien gevallen een makelaar ingeschakeld. Een veel gestelde vraag is dan ook: is de verkoper courtage verschuldigd aan de makelaar als de koopovereenkomst door de koper wordt ontbonden op grond van het financieringsvoorbehoud?

NVM-voorwaarden

Indien tussen de verkoper en de makelaar een bemiddelingsovereenkomst is gesloten, dan zijn de algemene voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) van toepassing. In artikel 14.4 van de NVM is het volgende opgenomen:

“Bij overeenkomsten, waarvan de definitieve totstandkoming of de verplichting tot uitvoering, krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het recht op courtage daarvan afhankelijk, tenzij een van partijen of beide de betreffende voorwaarde niet overeenkomstig de strekking hanteren.”

Geen courtage verschuldigd

Dit is nogal een zin, ik weet het. In de praktijk komt dit erop neer dat als een koper de koopovereenkomst ontbindt door een beroep te doen op het opgenomen financieringsvoorbehoud, de verkoper in beginsel geen courtage verschuldigd is. Dat is ook niet redelijk, want het door de verkoper beoogde resultaat is immers niet bereikt.

‘Tenzij’

Meent de makelaar dat hij toch recht heeft op courtage, omdat het financieringsvoorbehoud ten onrechte is ingeroepen, dan kan hij zich richten op het woord “tenzij” in artikel 14.4 en op artikel 150 Rv (bewijslast). Hieruit volgt dat de makelaar - in een procedure tegen de verkoper over zijn courtageaanspraak - zal moeten bewijzen dat de koper zich ten onrechte op het financieringsvoorbehoud heeft beroepen. Als hij daarin slaagt, dan zal de koop geacht moeten worden niet te zijn ontbonden, waardoor de makelaar – wel – recht heeft op courtage.

Conclusie

Kortom, neem als koper en verkoper de algemene voorwaarden behorende bij een overeenkomst niet enkel voor lief, maar neem ze ook goed door, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.  

Heeft u vragen over het courtagebedrag of twijfelt u of de makelaar recht heeft op courtage dan wel heeft u algemene vragen over een koop/verkoopovereenkomst of wilt u weten hoe u de algemene voorwaarden dient te lezen, dan kunt u zich wenden tot de advocaten van de sectie bouw- en vastgoed van TRC Advocaten.