Verkrijging door extinctieve verjaring

Stel u koopt een woning met een tuin en een deel van de tuin blijkt vervolgens na raadpleging van het kadaster op naam van een ander (bijvoorbeeld de gemeente) te staan. Is dat deel van de tuin dan wel van u geworden? 

Het komt in Nederland veelvuldig voor dat grond van een ander, bijvoorbeeld gemeentegrond, feitelijk in gebruik wordt genomen door een ander. Die grond wordt bijvoorbeeld bij de tuin getrokken. Onder omstandigheden kan de eigendomssituatie van die in gebruik genomen grond naar verloop van tijd veranderen.

Op grond van artikel 3:105 BW kan een niet-rechthebbende (diegene die de grond in gebruik heeft genomen) de grond door extinctieve verjaring verkrijgen. Een beroep daarop slaagt indien komt vast te staan dat die niet-rechthebbende bezitter is geworden van de grond en de rechtsvordering van de eigenaar tot beëindiging van dat bezit is verjaard, waarbij een verjaringstermijn van 20 jaar geldt.

Wordt iedereen die grond van een ander gebruikt daarvan de bezitter? Nee, dat is niet het geval. Voor de beantwoording van de vraag of iemand bezitter is geworden van de grond is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen. Die machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet.

Een bezitter moet voor zichzelf houden en niet voor een ander. Als iemand grond van een ander in gebruik neemt op grond van bijvoorbeeld een huurovereenkomst of pachtovereenkomst dan wordt hij geen bezitter van de grond en verkrijgt hij die grond dus ook niet door extinctieve verjaring. 

De vraag of iemand de voor het bezit noodzakelijke feitelijke macht uitoefent wordt beantwoord naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten. Datzelfde geldt voor de vraag of iemand de grond voor zichzelf (eigendomspretentie) of voor een ander houdt.

Bij die beoordeling naar verkeersopvatting en uiterlijke feiten gaat het om objectieve feiten. De subjectieve wil van degene die de feitelijke macht uitoefent is slechts relevant voor zover hij in zulke objectieve feiten tot uitdrukking komt.

Wat zijn dan uiterlijke feiten aan de hand waarvan vastgesteld zou kunnen worden dat iemand door feitelijke machtsuitoefening bezitter is geworden van de grond van iemand anders? U kunt dan denken aan feiten zoals:

- het plaatsen van een erfafscheiding rond de grond van de ander, zoals een hekwerk of heg;
- het beplanten of bebouwen van de grond;
- het inrichten van de grond (bv. aanleg pad of visueel een geheel maken met de rest van de tuin).

Indien iemand op grond van de verkeersopvatting en uiterlijke feiten aangemerkt kan worden als bezitter van de grond dan heeft de eigenaar de mogelijkheid om van die bezitter te vorderen dat het bezit teruggegeven wordt, dus dat de grond terug wordt gegeven. Als dat niet wordt gedaan door de bezitter dan kan de eigenaar dat in rechte vorderen. Die vordering van de eigenaar tot beëindiging van het bezit verjaart evenwel na 20 jaar, waarna de bezitter door extinctieve verjaring de grond verkrijgt.

Stel binnen die 20 jaar verkoopt de bezitter zijn woning en gaat de koper daarvan de grond gebruiken. Brengt dat dan het einde van het bezit en daarmee het einde van een mogelijke verjaring met zich mee? Nee, dat is niet per definitie het geval, omdat de koper het bezit dat bij de verkoper is begonnen kan voortzetten.

Dus als u een woning koopt met een tuin waarvan een deel op naam van een ander staat, dan kan het zijn dat u toch eigenaar daarvan bent geworden (als de verjaring al had plaatsgevonden) of dat u daarvan eigenaar wordt (als de verjaring tijdens uw bezit plaatsvindt).

Mocht u vragen hebben over de verkrijging door extinctieve verjaring met betrekking tot onroerende zaken, bijvoorbeeld omdat u grond van een ander (zoals gemeentegrond) gebruikt als tuin/erf, dan kunt u zich daarvoor wenden tot de advocaten van de sectie Bouw- en Vastgoedrecht van TRC Advocaten.

mr. Geert (G.D.) Bosman
Bouw- en vastgoedrecht