Coronavirus themadossier: Rechterlijke uitspraken in huurgeschillen in relatie met de coronacrisis

(gepubliceerd tot 21 april 2020)

De maatregelen die de overheid ten aanzien van de coronacrisis heeft getroffen, hebben ook gevolgen voor de huurrechtpraktijk. Er is de nodige rechtsonzekerheid met betrekking tot de juridische positie van verhuurders en huurders. Hieronder volgt een inventarisatie van inmiddels gewezen en gepubliceerde rechterlijke uitspraken in huurgeschillen waarin de coronacrisis in meer of mindere mate een rol heeft gespeeld. De uitspraken zijn uitgesplitst naar geschillen ten aanzien van gehuurde bedrijfsruimte en geschillen ten aanzien van gehuurde woonruimte.

Bedrijfsruimte

Rechtbank Overijssel 6 april 2020 ( vindplaats: ECLI:NL:RBOVE:2020:1517)

In een eerder gewezen kort gedingvonnis van 24 maart 2020 is onder meer de gevorderde ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte toegewezen. Van dit vonnis is hoger beroep ingesteld. In dit kort geding vordert de huurder schorsing van de tenuitvoerlegging in afwachting van de uitkomst van de procedure in hoger beroep. De Voorzieningenrechter past het voor de beoordeling van dit soort vorderingen geldende toetsingskader toe. Hij overweegt dat er geen sprake is van een kennelijke (juridische of feitelijke) misslag en dat er geen noodtoestand voor de huurder ontstaat in geval van ontruiming van het gehuurde. Ook overweegt hij dat de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt.

Gelet op de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus ziet de Voorzieningenrechter wel aanleiding om de tenuitvoerlegging voor 14 dagen te schorsen, omdat de ontruiming door die maatregelen lastiger zal zijn en meer tijd in beslag zal nemen.

Woonruimte

Rechtbank Overijssel 19 maart 2020 (vindplaats: ECLI:NL:RBOVE:2020:1233)

De Voorzieningenrechter overweegt dat aan de voorwaarden voor het toewijzen van de gevorderde ontruiming op grond van stelselmatige en ernstige overlast veroorzaakt door de huurder is voldaan. De Voorzieningenrechter is van oordeel dat een ontruiming op korte termijn is vereist. Na de mondelinge behandeling zijn door de overheid verregaande maatregelen in verband met de coronacrisis ingevoerd. Gelet op die maatregelen geeft de Voorzieningenrechter de verhuurder in overweging om het vonnis niet meteen ten uitvoer te leggen, maar te bezien of de overlastsituatie al dan niet voortduurt. De Voorzieningenrechter overweegt te rekenen op een coulante opstelling van de verhuurder.

Rechtbank Oost-Brabant 23 maart 2020 (vindplaats: ECLI:NL:RBOBR:2020:1763)

De Voorzieningenrechter heeft de huurder die om uitstel van de mondelinge behandeling verzocht - in verband met ziekteverschijnselen - in de gelegenheid gesteld om schriftelijk verweer te voeren. Dat heeft de huurder middels twee e-mailberichten gedaan. De mondelinge behandeling heeft doorgang gevonden en het vonnis wordt door de Voorzieningenrechter geacht op tegenspraak te zijn gewezen. De gevorderde ontruiming wegens huurachterstand wordt toegewezen, want de door de huurder gestelde betalingsonmacht vanwege door de coronacrisis stagnerende inkomsten ligt in de risicosfeer van de huurder.

Die betalingsonmacht ontslaat de huurder niet van zijn betalingsverplichtingen. Er was al sprake van te late betalingen voor de coronacrisis. De Voorzieningenrechter acht de gevorderde dwangsom verbonden aan de verplichting van de huurder om te ontruimen toewijsbaar. Dit doordat de omstandigheden in verband met de coronacrisis maken, dat er niet zonder meer vanuit kan worden gegaan dat een door de verhuurder geïnitieerde gedwongen ontruiming in iedere situatie kan worden uitgevoerd.

Rechtbank Overijssel 7 april 2020 (vindplaats: ECLI:NL:RBOVE:2020:1482)

De Voorzieningenrechter acht de gevorderde ontruiming toewijsbaar. Toewijsbaar omdat de huurachterstand van minimaal drie maanden vaststaat en de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst misleid is omtrent de persoon van de huurder/bewoner. Ook bestaat er twijfel omtrent het zonder toestemming in gebruik geven van het appartement aan een derde. Omdat de Voorzieningenrechter inschat dat de huurder door de ontruiming niet op straat komt te staan, is er ondanks de coronacrisis geen reden om de ontruiming niet toe te wijzen. Wel wordt in verband met de coronacrisis een langere ontruimingstermijn van twee weken bepaald.

Rechtbank Midden-Nederland (vindplaats: ECLI:NL:RBMNE:2020:1261)

De Kantonrechter acht de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de gevorderde ontruiming van het gehuurde (voorwaardelijk) toewijsbaar op grond van de vastgestelde huurachterstand. De Kantonrechter houdt de beslissing tot ontbinding en ontruiming aan tot 1 juli 2020. Dat doet de Kantonrechter met verwijzing naar onder meer het landelijk geldende beleid om in verband met het coronavirus huisuitzettingen te voorkomen.

Rechtbank Noord-Holland (vindplaats: ECLI:NL:RBNHO:2020:2743)

In een eerder gewezen kort gedingvonnis van 27 februari 2020 is onder meer de gevorderde ontruiming van een bedrijfswoning toegewezen. Van dat vonnis is hoger beroep ingesteld. In dit kort geding vordert de huurder schorsing van de tenuitvoerlegging. De Voorzieningenrechter past het voor de beoordeling van dit soort vorderingen geldende toetsingskader toe en overweegt dat er geen sprake is van een kennelijke (juridische of feitelijke) misslag en dat er geen noodtoestand voor de huurder ontstaat in geval van ontruiming van het gehuurde.

De Voorzieningenrechter overweegt dat na het eerdere vonnis door het coronavirus in Nederland een crisis is ontstaan die ten tijde van het wijzen van dat vonnis niet bekend en niet voorzienbaar was. De belangen van de huurder (en zijn gezin met schoolgaande kinderen) bij uitstel van de ontruiming wegen volgens de Voorzieningenrechter zwaarder dan de belangen van de verhuurder bij die ontruiming. De huurder moet volgens de Voorzieningenrechter geacht worden in staat te zijn om uiterlijk 1 juni 2020 nieuwe woonruimte te hebben gevonden. Tot die datum wordt de tenuitvoerlegging van het vonnis van 27 februari 2020 geschorst, echter onder de opschortende voorwaarde dat de huurder wel betalingen verricht aan de verhuurder.

Conclusie

Uit de hiervoor besproken uitspraken komt naar voren dat rechters - in geval van verhuur van woonruimte - genegen bleken te zijn om de gevolgen van de coronacrisis in meer of mindere mate in hun oordelen te betrekken. Hierbij werd op de feiten en omstandigheden van een geschil toegespitst “maatwerk” geleverd.

Inmiddels gelden tijdelijke nieuwe regelingen voor de behandeling van geschillen door de rechterlijke macht. Behalve geschillen betreffende “superspoed” (er is bijvoorbeeld sprake van criminele activiteiten in het gehuurde en/of van ernstige overlast veroorzaakt door de huurder) zullen rechters in huurgeschillen betreffende woonruimte tot 1 juni 2020 geen ontruiming uitspreken.