Alternatief nieuwbouw Geldrop

In deze zaak heeft het college van burgemeester en wethouders van Geldrop-Mierlo op 1 oktober 2020 een omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van 27 appartementen op de hoek van de Nieuwendijk en de Stationsstraat in Geldrop. Op deze locatie zijn volgens de ‘Beheersverordening Kern Geldrop’ de planvoorschriften en de plankaart van het bestemmingsplan ‘Centrum Geldrop’ van toepassing.

buurman gaat in hoger beroep

Een buurman is het niet eens met de verleende vergunning en stelt, nadat het door hem ingestelde bezwaar en beroep ongegrond werden verklaard, hoger beroep in bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

In de procedure staat vast dat het bouwplan in strijd is met de Beheersverordening. Het bouwplan ligt namelijk aan de kant van de woning van de buurman buiten het bouwvlak en de zadeldaken aan de kant van de Nieuwendijk zijn 16,75 meter hoog terwijl ter plaatse 14,5 meter is toegestaan. De vergunning is verleend met toepassing van artikel 4 lid 1 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (de zogenaamde kruimelgevallenregeling).

Alternatief

In hoger beroep voert de buurman als eerste aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de vergunning kon worden verleend, mede omdat hij geen alternatief heeft voorgesteld. De buurman stelt dat hij geen alternatieven kan aandragen omdat hij geen verstand heeft van bouwprojecten en hij wel een alternatief heeft aangedragen dat bekend is bij het college en past binnen de beheersverordening.

De Afdeling oordeelt dat volgens vaste jurisprudentie het college moet beslissen op het bouwplan zoals dat is ingediend. Indien een project aanvaardbaar is, kan het bestaan van alternatieven slechts dan leiden tot het weigeren van een vergunning  indien op voorhand duidelijk is dat door verwezenlijking van de alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren. Verder is het aan degene die stelt dat er alternatieven zijn deze te benoemen en aannemelijk te maken dat deze tot een gelijkwaardig resultaat met aanmerkelijk minder bezwaren leiden.

Dat is hier niet het geval. Volgens het college leidt het alternatief er waarschijnlijk toe dat er minder dan 27 appartementen  dan wel minder aantrekkelijke of kleinere appartementen kunnen worden gerealiseerd. De Afdeling gaat hierin mee en oordeelt dat er dus geen alternatief voorhanden is.

Onevenredige gevolgen

De buurman heeft zich ook nog op het standpunt gesteld dat de gevolgen van de verleende vergunning voor hem onevenredig zijn. Hij voert hiertoe aan dat de afwijking van de Beheersverordening niet uiterst gering of marginaal is. Er zijn geen extra privacy maatregelen getroffen terwijl zijn uitzicht en privacy worden aangetast. Ten slotte voert hij aan dat door het bouwplan  zijn woning praktisch overkoopbaar wordt.

De Afdeling oordeelt dat niet ter discussie staat dat het bouwplan gevolgen zal hebben voor zijn privacy, maar het bouwen van een appartementencomplex van deze omvang past bij een gebruikelijke stedelijke ontwikkeling in een stadscentrum. In het algemeen is er in het geval van een binnenstedelijke ontwikkeling minder snel sprake van een onevenredige aantasting van de privacy en het verlies van uitzicht. Dit hoort nu eenmaal tot het normale maatschappelijke risico wanneer, zoals in dit geval, wordt gebouwd in een stedelijke omgeving met een hoge bebouwingsdichtheid.

Omdat het bouwplan verder grotendeels in overeenstemming is met de Beheersverordening en de overschrijding van de bouwhoogte plaatsvindt aan de kant van de Nieuwendijk, en dus niet aan de kant van de buurman, is er sprake van marginale afwijkingen van de Beheersverordening, hetgeen door de buurman ter zitting is erkend. En ook als gebouwd zou worden conform de Beheersverordening zou dat tot gevolg hebben dat de privacy en het uitzicht van de buurman worden beperkt.

Tegemoetkoming planschade

Wat betreft de waardedaling van de woning van de buurman overweegt de Afdeling dat hij die niet heeft onderbouwd en het hem vrijstaat om terzake een tegemoetkoming in de planschade te vragen.

Conclusie

De Raad van State heeft in haar uitspraak bepaald dat het hoger beroep ongegrond wordt verklaard.