Is woningcorporatie overtreder bij illegale bewoning?

Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam heeft op 22 januari 2021 een bestuurlijke boete opgelegd van € 12.000,- aan een woningcorporatie.

Huurovereenkomst

In het kader van het project Landelijke Aanpak Adreskwaliteit hebben toezichthouders op 3 februari 2020 een woning van de woningcorporatie bezocht en toen vier bewoners aangetroffen. Deze bewoners hebben verklaard dat zij met zijn allen in de woning wonen en een huurovereenkomst hebben met de woningcorporatie.

Volgens het college heeft de woningcorporatie de woning door kamerverhuur omgezet van een 'zelfstandige woonruimte' in een 'onzelfstandige woonruimten' zonder dat zij daarvoor een vergunning had.

De woningcorporatie voert in hoger beroep aan dat zij niet als overtreder kan worden aangemerkt. Allereerst omdat niet is aangetoond dat zij zelf de woning onrechtmatig heeft omgezet of dat zij de omzetting heeft aanvaard.

Verder was de woningcorporatie al ver voor het huisbezoek op 3 februari 2020 bezig met het aanvragen en verkrijgen van omzettings- en omgevingsvergunningen voor haar woningen. In totaal zijn meer dan 100 omzettingen aangevraagd, waaronder voor de woning waar het in deze zaak over gaat. Inmiddels is de vergunning voor deze woning verleend.

Uitspraak van de Afdeling

In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 21 februari 2024 gaat het met name over de vraag of er ten aanzien van de woningcorporatie als rechtspersoon sprake is van functioneel daderschap en dus de vraag of de woningcorporatie overtreder is van het verbod om zonder vergunning kamers te verhuren. De Afdeling zet allereerst het toetsingskader uiteen en benoemt de vier relevante criteria:

1. het gaat om een handelen of nalaten van iemand die hetzij uit hoofde van een dienstbetrekking hetzij uit anderen hoofde werkzaam is ten behoeve van de rechtspersoon;
2. de gedraging past in de normale bedrijfsvoering of taakuitoefening van de     rechtspersoon;
3. de gedraging is de rechtspersoon dienstig geweest in het door hem uitgeoefende bedrijf of in diens taakuitoefening;
4. de rechtspersoon vermocht erover te beschikken of de gedraging al dan niet zou plaatsvinden en zodanig of vergelijkbaar gedrag werd blijkens de feitelijke gang van zaken door de rechtspersoon aanvaard of placht te worden aanvaard, waarbij onder bedoeld aanvaarden mede begrepen is het niet betrachten van de zorg die in redelijkheid van de rechtspersoon kon worden gevergd met het oog op de voorkoming van de gedraging. 

Onder verwijzing naar een  uitspraak van 31 mei 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:2067) wordt verder uiteengezet dat uit  rechtspraak van de Hoge Raad blijkt dat niet vereist is dat alle of meerdere van de onder 1.  tot en met 4. vermelde omstandigheden zich voordoen.

Functioneel pleger

In deze zaak is de Afdeling van oordeel dat de woningcorporatie als functioneel pleger kan worden aangemerkt omdat is aangetoond dat aan de hierboven genoemde omstandigheid onder 4. wordt voldaan. Volgens de Afdeling kon de woningcorporatie over het gebruik van de woning beschikken, ook als deze is verhuurd.  Daarnaast heeft de woningcorporatie de overtreding aanvaard omdat uit door haar overgelegde emailcorrespondentie blijkt dat zij er sinds oktober 2017 op heeft aangestuurd dat de woning kamergewijs zou worden verhuurd aan drie personen.

Voor zover de woningcorporatie heeft aangevoerd dat van aanvaarding van de onrechtmatige omzetting geen sprake is omdat zij al voor de controle op 3 februari 2020 de intentie had om een omzettingsvergunning voor de woning aan te vragen, slaagt dit betoog volgens de Afdeling niet.

Hoewel aannemelijk wordt geacht dat de woningcorporatie de intentie heeft gehad om een omzettingsvergunning aan te vragen, wist zij al in 2017 dat de woning zonder vergunning was omgezet. Niet gebleken is dat zij sindsdien inspanningen heeft verricht om de omzetting ongedaan te maken. De enkele omstandigheid dat de woningcorporatie de intentie had om een vergunning aan te vragen is, mede gelet op het tijdsverloop, onvoldoende om niet te oordelen dat zij de onrechtmatige omzetting heeft aanvaard.

Boete

De Afdeling geeft de woningcorporatie dus geen gelijk en heeft het college terecht een boete opgelegd.

Deze boete wordt wel gematigd tot een bedrag van € 3.000,- omdat de woningcorporatie al voor de controle 3 februari 2020 de intentie had om de woonsituatie in overeenstemming te brengen met het recht.

Verminderde verwijtbaarheid

Hierdoor is er sprake van een verminderde verwijtbaarheid. Verder is niet gebleken van overlast en wordt aannemelijk geacht dat de omzetting geen negatief effect heeft gehad op het behoud van de woonruimtevoorraad of de leefbaarheid.