Last onder dwangsom studentenhuisvesting terecht?

De gemeente Maastricht heeft in december 2018 een uitvraag gedaan om tijdelijke woningen voor verschillende doelgroepen te realiseren. Studentenhuisvesting Maastricht (SHM) heeft hiervoor een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van tijdelijke studentenhuisvesting in 252 wooneenheden, verdeeld over drie afzonderlijke woonblokken op het perceel Sorbonnelaan/Oeslingerbaan. De omgevingsvergunning wordt op 23 maart 2020 verleend door  het college van burgemeester en wethouders.

 

Bestemming maatschappelijk

In het vigerende bestemmingsplan “Reparatie- en actualiseringsplan Maastricht Zuidoost” heeft het perceel de bestemming “Maatschappelijk” waarbinnen wonen niet is toegestaan.

Het college gaat over tot het opleggen van een last onder dwangsom als bij controles blijkt dat de woningen zijn voorzien van een  losse kookplaat en een recirculatiekap, de gemeenschappelijke keuken niet wordt gebruikt en de wooneenheden te huur worden aangeboden als volledig gemeubileerde zelfstandige studio’s met een eigen toegang, badkamer en keuken.

Volgens het college is hier sprake van zelfstandige woningen en is de omgevingsvergunning verleend voor onzelfstandige studentenkamers met een douche en toilet, maar zonder keuken. Door de aanwezigheid van een kookplaat en een recirculatiekap is een kookgelegenheid gerealiseerd. Aldus is er sprake van wonen en dat is in strijd met het bestemmingsplan.

 

Dwangsom

Op 9 maart 2021 gelast het college SHM onder oplegging van een dwangsom van        € 15.000,= per week met een maximum van € 45.000,= om de overtreding te beëindigen (en beëindigd te behouden) door alle kookgelegenheden, dat wil zeggen de  kookplaat en de recirculatiekap, in alle 252 wooneenheden te verwijderen.

 

Bezwaar

SHM is het niet mee eens met de last onder dwangsom van 9 maart 2021 en maakt bezwaar. Ze heeft daarin het college - ingevolge het bepaalde in artikel 7:1a  Algemene wet bestuursrecht - verzocht om in te stemmen met rechtstreeks beroep bij de rechtbank (de zogenaamde prorogatie). Het college heeft hiermee ingestemd. In beroep verklaart de rechtbank het door SHM ingestelde beroep ongegrond. SHM laat het er niet bij zitten en stelt hoger beroep in bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

 

Hoger beroep

In hoger beroep voert SHM aan dat de wooneenheden niet worden gebruikt in strijd met de verleende omgevingsvergunning omdat daarin geen onderscheid wordt gemaakt tussen zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden. SHM geeft daarbij aan dat een keukenblok met gootsteen en kraan is vergund en dat de losse kookplaat en de recirculatiekap niet in het keukenblok zijn ingebouwd. Zij maken daarom, net als een magnetron, waterkoker of koffiezetapparaat geen onderdeel uit van een te vergunnen bouwplan en zijn vergunningvrij. 
Verder wordt aangevoerd dat het college een voorschrift had kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning als het college het  “wonen” had willen beperken tot “onzelfstandig wonen”.

 

Verweer van het college

Het college verweert  zich door te stellen dat de omgevingsvergunning uitdrukkelijk ziet op onzelfstandige kamers, conform de uitvraag. Gelet op het voortraject en de gevoerde correspondentie had het ook voor SHM duidelijk moeten zijn wat volgens het college het verschil is tussen een (onzelfstandige) kamer en een (zelfstandige) woning. Daarom was er volgens het college ook geen grond om een voorschrift aan de omgevingsvergunning te verbinden.

 

Oordeel van de Afdeling

De Afdeling oordeelt dat de 252 wooneenheden niet worden gebruikt in strijd met de verleende omgevingsvergunning, waardoor er geen sprake is van een overtreding en het college niet bevoegd was om handhavend op te treden.

Volgens de Afdeling staat in de verleende omgevingsvergunning dat vergunning wordt verleend voor het realiseren van studentenhuisvesting in 252 wooneenheden, zonder dat het gebruik van de wooneenheden wordt gepreciseerd. Duidelijk is ook dat de realisatie van 252 wooneenheden in strijd is met het bestemmingsplan. Verder blijkt uit het alleen intekenen van een keukenblok zonder kooktoestel  en enkele gezamenlijke voorzieningen niet duidelijk dat de omgevingsvergunning uitsluitend zou voorzien in onzelfstandige woningen. En het voortraject en de correspondentie maken geen deel van de omgevingsvergunning. Als het college het gebruik had willen beperken tot onzelfstandige wooneenheden had het HSM moeten vragen de aanvraag aan te passen in 252 onzelfstandige wooneenheden of duidelijk in de omgevingsvergunning moeten beschrijven dat het gebruik alleen ziet op onzelfstandige bewoning.  Dat had het college ook kunnen doen door middel van een voorschrift.

Het college krijgt hier het deksel op de neus, terwijl het toch vrij eenvoudig was geweest om bindend vast te leggen wat het college voor ogen had, het realiseren van onzelfstandige wooneenheden. De last onder dwangsom gaat dus onderuit.

Mark van den Hoff

Mark van den Hoff

3 februari 2023

Mark van den Hoff

Arrow

Meer uitgelichte zaken

Bestemmingsplan ‘Bomenbuurt’ evident in strijd met Wro en Awb?

Arrow

Moet Amsterdamse B&B een boete betalen?

Arrow

Groen licht voor boerengolf?

Arrow

Haalt bestemmingsplan IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) de eindstreep?

Arrow

HEEFT U VRAGEN OF BENT U OP ZOEK NAAR JURIDISCH ADVIES?

Laat hieronder uw gegevens achter en geef aan wat uw vraag is. U wordt dan zo spoedig mogelijk geholpen door een van onze specialisten.

trc-advocaten-website016

Speciaal voor ondernemers en de mens erachter

Samenwerken; niet vóór u maar mét u

Eerlijk advies van onze specialisten